Que faire lorsque les copropriétaires ne parviennent pas à s’entendre sur un nouveau fiduciaire ? Ou ne vous réunissent pas pour en désigner un à la fin du mandat du syndic actuel ? Voici la procédure à suivre en cas d’absence d’un syndic !
Le syndic, pierre angulaire de la copropriété
Dans la vie d’un immeuble, le syndic occupe une place décisive. C’est lui qui pilote l’administration courante et supervise la gestion des parties communes : travaux à engager, convocations des assemblées générales, suivi du budget… L’absence de cette figure centrale peut vite transformer une copropriété en terrain vague administratif. Pourtant, certains immeubles se retrouvent, parfois malgré eux, sans syndic.
Quand la copropriété se retrouve sans syndic : deux situations fréquentes
Plusieurs circonstances peuvent mener à cette impasse. Voici les scénarios les plus courants :
- La fin du mandat approche, mais l’assemblée générale oublie ou néglige de choisir un nouveau syndic.
- Les copropriétaires, même réunis, restent divisés et ne parviennent pas à trancher sur l’identité du prochain syndic.
Dans le premier cas, il suffit d’un oubli ou d’une mésentente pour que la copropriété se retrouve sans chef d’orchestre. Dans le second, l’assemblée générale tourne en rond, personne ne s’impose, et le blocage perdure. Lorsque ce statu quo s’installe, la balle passe au tribunal judiciaire. Un ou plusieurs copropriétaires saisissent alors le juge, qui désigne en urgence, et aux frais de la copropriété, un administrateur provisoire chargé de remettre la machine en route et d’organiser l’élection d’un nouveau syndic.
Autre situation : aucune convocation n’a été lancée à la fin du mandat, à la suite d’une démission ou d’un décès du syndic en place. 
Dans ce cas, la loi prévoit une parade. Tout membre du conseil syndical, copropriétaire, créancier, voisin ou même le syndic dont le mandat a expiré peut saisir le juge via un avocat. Un administrateur provisoire sera alors nommé, choisi sur une liste nationale, pour prendre temporairement les rênes. Les copropriétaires disposent de 15 jours après la décision pour demander un changement d’administrateur. Si malgré une nouvelle assemblée la nomination d’un syndic fait toujours défaut, le juge pourra renouveler la désignation d’office.
La loi encadre strictement la désignation du syndic
Depuis la loi du 10 juillet 1965, renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014, chaque copropriété doit avoir un syndic. Mais le choix du modèle reste ouvert : syndic bénévole, professionnel ou en ligne, tout dépend des besoins et des attentes des copropriétaires.
Le syndic bénévole : flexibilité et économie
Un copropriétaire peut tout à fait prendre le relais et devenir syndic bénévole, à condition d’être élu en assemblée générale. Certains choisissent de se rémunérer, d’autres non, mais dans tous les cas, la charge financière est généralement plus légère que celle d’un professionnel.
Ce mode de gestion offre une autonomie réelle. Le syndic bénévole est directement impliqué et peut réagir vite. Mais il doit aussi composer avec un agenda chargé et un possible conflit d’intérêts, car il est à la fois décisionnaire et partie prenante. Sans oublier la somme de travail à abattre : gestion des comptes, organisation des réunions, suivi des interventions… Ce n’est pas un poste de tout repos.
Le syndic professionnel : l’option sécurisante
Faire appel à un syndic professionnel, c’est confier la gestion à des spécialistes. Ces sociétés, d’envergure variable, doivent détenir une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie. Les copropriétaires peuvent vérifier leur inscription sur le site officiel des chambres de commerce. L’assurance responsabilité professionnelle est incontournable : elle doit être indiquée sur le contrat, avec le nom de l’assureur et le numéro de police.
Côté tarifs, comptez en moyenne 148 euros par lot et par an, selon l’Association des gestionnaires de copropriété. Certains forfaits montent à 500 euros. En échange, la copropriété bénéficie d’une équipe aguerrie : avocats, comptables, gestionnaires, tous mobilisés pour assurer le suivi. Attention cependant : dans les grands groupes, le turnover des gestionnaires peut être élevé et certains syndics gèrent jusqu’à 40 ou 50 immeubles en parallèle. À l’inverse, une petite structure peut offrir plus de proximité et de disponibilité.
Le syndic en ligne : gestion connectée et allégée
Dernière option : le syndic en ligne. Ici, la gestion administrative, comptabilité, appels de fonds, contrats, se fait à distance. Le suivi des travaux, la préparation des assemblées générales ou la gestion des incidents restent à la charge du conseil syndical, c’est-à-dire aux copropriétaires élus pour représenter l’ensemble. Le syndic en ligne propose donc un service épuré, à moindre coût : environ 10 euros par mois et par copropriétaire, soit autour de 100 euros par lot et par an.
Leur atout : des tarifs transparents et une gestion professionnelle. Les syndics en ligne sont soumis aux mêmes obligations d’assurance que les syndics traditionnels. Mais le conseil syndical doit s’impliquer davantage et parfois assumer des missions qui dépassent le simple contrôle : organisation des assemblées, suivi des travaux, relevés de compteurs… Un choix à faire en connaissance de cause.
Comment élire un nouveau syndic ?
Une fois les différentes solutions envisagées, l’administrateur provisoire, le syndic en place ou n’importe quel copropriétaire motivé peut soumettre des devis à l’assemblée générale. La question de la désignation d’un nouveau syndic doit alors figurer à l’ordre du jour. Le vote s’effectue à la majorité absolue : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.
Si aucun candidat ne réunit la majorité, mais qu’un projet a rassemblé au moins un tiers des voix, un second tour peut être organisé, cette fois à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés. 
Dans les faits, la gestion collective d’un immeuble ne laisse guère de place à l’improvisation. Absence de syndic, blocage entre copropriétaires, responsabilités accrues pour certains… Chaque option façonne la vie de l’immeuble et pèse sur l’ambiance au quotidien. Reste à trouver le bon équilibre : celui qui permet à la copropriété de fonctionner sans heurts et d’éviter, autant que possible, la case tribunal. La clé, souvent, c’est la capacité à dialoguer et à s’entendre, pour que l’immeuble reste bien vivant, plutôt que bloqué dans l’attente d’un chef d’orchestre.
