Comment calculer un loyer en zone tendue ?

Le cadre de location a été réactivé par la loi ELAN adoptée fin 2018 . C’est pourquoi la Mairie de Paris a décidé de restaurer ce système fin juillet 2019, suite à une annulation en juillet 2018. Lille réactive également ce système le 1er mars 2020.

Dans cet article, nous allons expliquer comment fonctionne le coaching, les méthodes de calcul du loyer maximum et le supplément de loyer possible, et enfin la différence entre l’encadrement et le plafond.

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Principe général de gestion

Le cadre locatif pour le principe général de la définition d’une valeur locative maximale par m² applicable aux nouveaux baux signés, appelé loyer de référence majoré .

Pour éviter les croix de la loi de 48 et leurs loyers bloqués à des valeurs ridicules, la loi ELAN par l’article 140 précise que la valeur maximale est égale à 120% du loyer moyen trouvé pour un type de propriété et une superficie donnée.

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La mission des observatoires locatifs locaux est de définir un ensemble de valeurs de référence, appelées revenu moyen de référence, correspondant aux médianes des échantillons de location définis selon une ventilation des critères :

• région  : une division en districts administratifs (80 à Paris, par exemple)
• date de construction  : quatre tranches sont définies comme terminaux 1946, 1970, 1990
• type de location  : vide ou meublé
• nombre de chambres  : du studio à plus de 5 chambres

Par conséquent, les valeurs de cadre prennent en compte le meublé, pour lequel le cadre de location s’applique également (en ce qui concerne le logement principal meublé dans un bail d’un an).

Le cadre s’applique également aux colocataires, qu’ils soient loués pour un seul bail ou pour un bail individuel.

Exemple d’une deux chambres, construite avant 1946, dans le quartier Vivienne à Paris, à louer meublé la référence moyenne de location était de 30,8€/m² début 2020. Ce loyer correspond à la médiane des loyers enregistrés dans les baux actuels, donc, aux baux qui ont été signés ces dernières années, ce qui explique un certain degré de décoration avec les valeurs marchandes des nouveaux baux .

L’augmentation du loyer de référence est définie comme le loyer moyen de référence auquel on ajoute 20 %.

Loyer maximum = loyer de référence plus = revenu de référence moyen X 1,2

Dans notre exemple ci-dessus, le loyer de référence majoré (et donc le loyer maximum théorique) pour votre 2P meublé avant 1946 à Vivienne est de 36,96€/m² (30,5 x 1,2) de surface habitable, soit 1478€ par 40m². Par conséquent, l’idée du législateur était de définir une fourchette mobile autour de la moyenne afin de ne pas bloquer le loyer indéfiniment du marché des valeurs mobilières fixes ; dans l’esprit de la loi, il n’y aurait aucune raison pour que le loyer d’un nouveau bail dépasse de plus de 20% la valeur moyenne constatée pour des biens équivalents dans la même zone

La seule possibilité de dépasser cette valeur est de définir un supplément locatif exceptionnel, dont nous avons parlé plus loin dans l’article.

Où le cadre de location s’applique-t-il en 2020 ?

Supervision locative à Paris en 2020

Le cadre de location s’applique à Paris intra-muros pour les nouveaux baux signés à partir du 1er juillet 2019.

Les valeurs de référence sont disponibles sur le site de la préfecture à partir duquel elle a été tirée la carte ci-dessus.

Cette surveillance a été réactivée à la demande de la Mairie de Paris par un décret gouvernemental qui a par la suite donné lieu à un décret préfectoral.

Par conséquent, la surveillance est réactivée à la demande des communes, à condition que le préfet dispose des observatoires locatifs correspondants pour mettre en œuvre la mesure. Vous pouvez voir la liste de tous les observatoires de location en France sur le lien suivant.

Lille est l’une des villes avec un observatoire et le conseil municipal a demandé au gouvernement début 2020 de réactiver le cadre de location applicable à partir du 1er mars 2020.

Gestion locative à Lille en 2020

La gestion locative est réactive à Lille pour les baux signés à partir du 1er mars 2020. Il est appliqué dans la commune de Lille et dans les villes associées de Hellemmes et Lomme.

Cette capture d’écran de la carte est tirée de le site où se trouvent les valeurs de référence disponibles.

Le contrôle à Lille a été réactivé par un décret gouvernemental suivi d’un décret préfectoral.

Supplément locatif exceptionnel au-delà de la supervision

Par conséquent, le législateur a conservé dans le nouveau texte une porte de sortie possible à l’adresse : le supplément locatif exceptionnel.

Un supplément locatif peut être appliqué au loyer de base prévu à la section A du présent III pour les logements présentant des caractéristiques d’emplacement ou de confort qui le justifient, par rapport aux logements de la même catégorie situés dans la même zone géographique.

Article 140 de la loi Elan La location supplémentaire doit être justifiée par un élément vraiment exceptionnel par rapport à la propriété de la même zone ayant les mêmes caractéristiques que le nombre de chambres, date de construction ou de location meublé ou vide.

Raisons puisqu’aucun complément n’a été défini, il faut faire preuve de bon sens lorsqu’on choisit des motifs raisonnables. Voici notre tableau d’analyse de notre article sur le supplément de location :

Par exemple, il semble beaucoup plus compliqué de justifier un dépassement par des travaux de rénovation, un haut plafond ou des parquets de votre appartement haussmannien qui sont potentiellement partagés par une partie importante des logements dans une zone donnée, surtout à Paris, où les zones à ossature sont très limitées géographiquement.

Il convient de noter que l’élément justifiant le supplément locatif exceptionnel ne doit pas être pris en compte dans la location ou les dépenses. Il est impossible de justifier un loyer supplémentaire si le locataire bénéficie d’un pool dans la copropriété dont les frais d’entretien sont déjà pris en compte dans la fourniture des charges.

Quels sont les risques associés au cas de dépassement ?

À titre préliminaire, nous tenons à vous rappeler que le modèle de crédit-bail obligatoire depuis 2014 exige l’indication explicite des valeurs de référence médianes et croissantes . Par conséquent, le locataire peut facilement savoir si le loyer demandé est supérieur à la valeur de référence augmentée (valeur médiane 20% pour le retrait).

Si nécessaire, vous êtes tenu d’indiquer dans le bail un supplément de location explicitement justifié.

Dans le cas d’un supplément de loyer exceptionnel injustifié ou d’un loyer dépassant encore le loyer de référence sans justification, le bailleur assume le risque de voir la valeur contestée par le locataire pendant le bail.

Les procédures possibles sont ventilées par degré de litige comme suit :

• demande au propriétaire par courrier
• recommandé saisie de la commission de
• rapprochement citation au Tribunal de première instance

Le conseil de conciliation est un organe qui rend les notifications inexécutoires et le locataire devra saisir le tribunal si le bailleur refuse d’exécuter la décision.

Fin 2017, juste au moment de l’annulation, nous manquons encore de retour sur les décisions du conseil de conciliation et sur la jurisprudence, mais les échos qui ont émergé des différents articles de presse sur le sujet ont montré une tendance en faveur des locataires avec une interprétation stricte du caractère exceptionnel du complément.

La loi ELAN rappelle les conditions possibles de contestation par le locataire, qui peut être obligé de comparaître devant la commission de conciliation avant de comparaître devant le juge :

Le locataire souhaitant contester le supplément de loyer a une période de trois mois à compter de la signature du contrat de location de saisir la Commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sauf dans le cas d’un bail de mobilité soumis au titre Iter de la même loi

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission de conciliation départementale pour envoyer au juge une demande d’annulation ou de réduction du supplément de loyer. Le juge peut décider d’office de la fin de l’absence de réception résultant de l’absence de renvoi préalable à la commission de conciliation départementale.

La nouvelle loi introduit également une disposition permettant au « représentant de l’État dans le département » de fixer des amendes administratives au bailleur qui ne respecte pas les dispositions du cadre (indication du loyer de référence plus dans le bail, justification d’un supplément de loyer exceptionnel en cas de dépassement), amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 euros pour une personne morale Article 140 de la loi Elan .

Par conséquent, nous parlons de non-respect du cadre, et non de la contestation du supplément de loyer exceptionnel qui peut être décidé par la commission de conciliation ou par un juge.

Dans les deux cas, la contestation par le locataire ou la sanction administrative, la loi prévoit que tout retour à la valeur de référence augmentée doit être effectué rétroactivement à compter de la date d’entrée en vigueur du bail .

Comment éviter les locations d’encadrement ?

Le cadre de location s’applique aux contrats de location dans la résidence principale, vide ou meublé, sous réserve de la loi de 89 .

Un moyen simple de quitter cette mesure-cadre est de signer un bail qui n’est pas dans résidence principale.

Plusieurs types de baux vous permettent de mettre en place une location gratuite à Paris :

• louer à une entreprise par le biais d’un bail de logement de bureau
• location dans la deuxième maison
• location saisonnière via Airbnb, par exemple

Dans la pratique, la réglementation sur la location saisonnière à Paris rend cette option désavantageuse. Par conséquent, la solution la plus simple est de louer à une entreprise qui hébergera un employé – pour cela, vous devriez idéalement avoir une propriété meublée de qualité et passer par des agences spécialisées avec des contacts dans les grandes entreprises.

Rétroactivité du coaching et renouvellement du bail

Le cadre prévu par la loi ELAN s’applique aux nouveaux baux signés à partir du 1er juillet 2019 à Paris et à partir du 1er mars 2020 à Lille. Ce n’est pas rétroactif .

Un ancien contrat bail situé bien au-dessus de la valeur de référence peut bien continuer, mais le locataire peut essayer de renégocier le loyer de deux façons :

• demander une diminution sous la menace de licence  : dans ce cas, le propriétaire peut être obligé d’accepter la diminution s’il sait que l’adresse du nouveau bail vous obligera d’accorder cette réévaluation de toute façon
• renégocier au moment du renouvellement  : ELAN a prévu un cadre de négociation par le locataire dans le cadre du renouvellement du bail après le 1er juillet 2019 ; le réajustement n’est pas automatique et la demande doit être faite 5 mois avant le renouvellement, cependant les différentes étapes procédurales (plus informations sur le site Internet de la Mairie de Paris ou directement à l’article 140 de la loi ELAN paragraphe VI)

Différence entre le cadrage et limite relative à un nouveau bail

Les Parisiens et Lille ont limité la valeur locative absolue des nouveaux baux signés. Une deuxième disposition légale encore en vigueur limite l’évolution des loyers entre deux locataires dans des zones sous tension : la limitation du loyer à la réinstallation .

En pratique, vous ne pouvez pas augmenter le loyer entre deux locataires au-delà de l’évolution de l’IRL si vous n’avez pas indexé le loyer au cours des 12 derniers mois.

Évidemment, cette disposition ne s’applique pas aux premiers loyers, mais aussi aux postes vacants dans les maisons depuis plus de 18 mois.

Deux exceptions sont prévues par décret, qui concernent le travail effectué entre deux locataires :

1. Lorsque le bailleur a conclu, depuis la conclusion du bail initial avec le preneur précédent ou, si le bail est étant donné que son dernier renouvellement, amélioration ou conformité avec les caractéristiques de décence définies conformément à l’article 6, premier et deuxième alinéas, de la loi du 6 juillet 1989 précitée sur les parties privées ou les espaces communs a été renouvelé pour un montant d’au moins la moitié de la dernière année de loyer, augmentation du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût des taxes sur le travail incluses ;
2. Le loyer d’un logement qui a subi des travaux d’amélioration pendant moins de six mois au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Pour que le locataire puisse contrôler cette limite, le Parlement a prévu que la valeur du loyer précédemment payé par l’ancien locataire et la dernière date d’indexation devraient être consignées dans le bail.

Cela devrait, en théorie, permettre au locataire de contester le loyer qui ne respecte pas la limite, mais par la la pratique de cette disposition est encore moins connue comme utilisée par les locataires ; par conséquent, peu sont les propriétaires qui adhèrent scrupuleusement à cette limite lorsqu’ils gèrent eux-mêmes leurs propriétés.