Où investir en Pinel en région parisienne ?

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Pour trouver un rendement en 2020, les investisseurs immobiliers feraient bien de cibler le Grand Paris. Le dynamisme économique de la région Ile-de-France, les nombreux projets d’infrastructure déployés pour améliorer les transports, l’attractivité mondiale de Paris — renforcée par les Jeux Olympiques de 2024 — et le contexte bas des taux favorisent un marché immobilier parisien qui a vu ses prix augmenter fortement en 2019. Une augmentation de 4,5% sur le 1er novembre, selon BetterAgents ! Cette tendance positive devrait se poursuivre en 2020.

La demande d’adhésion primaire et secundo reste très forte et les transactions sont très fluides. C’est pour le panorama général. Parce que l’Ile-de-France est tout sauf un marché homogène et congelé. Les disparités sont très élevées : si les prix au mètre carré ont franchi l’an dernier à Paris la barre symbolique de 10 000€, les appartements aux frontières de la région se négocient encore autour de 2.000 euros par mètre carré.

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En raison des prix himalayens qui s’installent dans la plupart des arrondissements, investir dans le capital n’est plus vraiment rémunérateur : la rentabilité du logement stagne à 3,3%, et beaucoup moins dans les quartiers haut de gamme. Heureusement, l’Ile-de-France ne bouge pas jusqu’à Paris et il est toujours possible de trouver des secteurs attrayants dans la première et la deuxième couronne. La rentabilité locative brute peut atteindre et même dépasser 4 %, voire 5 %. Attention, cependant, dans de nombreux cas, la rentabilité faciale tentante peut dissimuler un marché locatif insuffisamment dynamique. Le taux de vacance de postes sera élevé, tout comme le risque d’arriérés de paiement. Quant aux perspectives de revente, elles seront difficiles.

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L’expansion des transports publics rebat les cartes

Quelles municipalités cibler pour un investissement immobilier réussi ? Comme toujours dans l’immobilier, l’emplacement est primordial. En Ile-de-France, la proximité et la densité des réseaux de transport sont le critère numéro un à prendre en compte. Les Franciliens sont très engagés à ne pas dépasser un certain temps de trajet vers leur lieu de travail. La tolérance ne dépasse pas une heure porte-à-porte. Dans ce contexte, les multiples sites du Grand Paris rebattent les cartes. Certaines municipalités seront désenclavées tandis que d’autres perdront leur attractivité. En conséquence, de nombreuses localités, notamment dans l’est de Paris, connaissent un rattrapage éclair, d’Aubervilliers, Bondy, Créteil, Montreuil ou Neuilly-Plaisance, villes dont les prix augmentent de près de 10% ou plus sur un an, plus qu’à Paris.

Dans ces communes en plein essor, les acheteurs se concentrent sur les avantages de nouvelles infrastructures de transport, y compris les futures lignes Grand Paris Express qui entreront progressivement en service entre 2024 et 2030 (lignes 15, 16, 17 et 18). Sans parler de l’extension de plusieurs lignes de métro existantes ou du projet Eole qui prolonge le RER E sur 55 kilomètres à l’ouest, jusqu’à Mantes-la-Jolie.

Le seul critère du transport n’est pas suffisant pour réaliser un investissement immobilier optimal. La municipalité ciblée doit être choisie scrupuleusement pour ses caractéristiques ainsi que pour ses projets d’urbanisme. La même chose s’applique au voisinage sélectionné. Idéalement, il doit être un marchand, avec les principaux services à distance de marche. Dans le chapitre financier, le niveau des taxes locales sera étroitement surveillé, tout comme le montant des charges. L’état de la résidence et la performance énergétique du logement seront également examinés de près.

Plusieurs aspects à surveiller pour investir dans le nouveau dans le Grand Paris

Dans le cas d’une acquisition dans le il est conseillé de prendre soin de ne pas compter sur les programmes destinés seulement aux investisseurs, sources potentiellement d’embouteillages revente et souvent synonyme de copropriétés mal entretenues. Attention aussi à prendre en compte, dans les calculs de rentabilité, en plus de la réduction taxe permise par la loi, une hypothèse de revente avec moins de valeur si jamais l’horizon d’investissement est court — il est conseillé de garder l’actif pendant au moins douze ans afin de maximiser les avantages fiscaux à Pinel. Parce que les marchandises dans la nouvelle sont généralement 20% plus chères que les boîtiers comparable vieux. Une différence de prix qui aura tendance à diminuer dans temps, surtout grâce à la modernisation de l’ancien parc.

Dernier et non des moindres, le surface de la propriété acquise devra être sélectionné en fonction du profil de locataires potentiels (étudiants, jeunes actifs, familles…) Et le montant de l’achat dans la nouvelle ne devra pas dépasser 300 000 euros (et 5.500 euros par mètre carré) pour profiter pleinement de la taxe fiscale. En ce qui concerne les prix à mètre carré en Ile-de-France, les studios et les appartements de deux pièces sont sans surprendre les marchandises le plus prisé par les investisseurs.

Trois villes à investir dans la région parisien

Alliant perspectives patrimoniales attrayantes et rentabilité locative au-dessus de la moyenne régionale… C’est le cahier des charges de notre sélection de trois communes françaises conçues pour vous permettre de réaliser un investissement immobilier rentable, surtout dans la nouvelle ! En fin de compte, ces villes (Aubervilliers, Gif-sur-Yvette et Poissy) devraient bénéficier pleinement des futures lignes du Grand Paris, tout en capitalisant sur leur propre dynamisme. Examen des forces et des caractéristiques de ces trois municipalités.

Aubervilliers, en pleine métamorphose

Population 86 061 inhab. Prix par m2 3 469€. Loyer par m2 17,20€. Rendement brut 5,95 %.

Autrefois mal servi par transport, la troisième ville de Seine-Saint-Denis remplit son retard pas. La dernière étape de ce rattrapage verra l’arrivée en 2030 de la ligne 15 du Grand Paris Express. Ce métro automatisé desservira les gares de l’hôtel de ville Aubervilliers et Fort-d’Aubervilliers, en interconnexion avec les lignes 7 et 12 existantes. Roissy-CDG aéroport sera seulement vingt-cinq minutes. Au-delà des transports, la ville est en pleine rénovation urbanistique et économique. Symbole de cette métamorphose, la périphérie de la Porte d’Aubervilliers a vu le centre jaillir au cours des dix dernières années Le Millénaire et 500 000 mètres carrés de bureaux, dont le Siège de Veolia. Pour sa part, Chanel va bientôt inaugurer un important atelier de haute technologie dans ce même secteur.

Une vitrine supplémentaire pour Aubervilliers, dont l’image a déjà été renforcée par le tout nouveau campus Université Condorcet, le « Harvard français » des sciences sociales et humain. Sans oublier le nouveau centre de recherche de Saint-Gobain, avec lequel l’industriel confirme son attachement à la ville, où il est situé depuis 1870. Bon à savoir : malgré ce nouvel attrait, Aubervilliers propose Le prix le plus doux par mètre carré de la petite couronne. Reconnu en moyenne à 4 558 euros dans le neuf Novembre dernier, selon le Laboratoire Immobilier, ils sont parfaitement adaptés à un investissement Pinel. Le il existe de nombreux programmes, y compris dans le centre-ville.

Gif-sur-Yvette, au cœur du projet Paris-Saclay

Population 20 927 . Prix par m2 4 283€. Loyer par m2 14,50€. Rendement brut 4,06 %.

Sur le bord du plateau de Saclay, territoire appelé à devenir le plus grand centre scientifique qu’en Europe en concentrant 265 000 emplois et 65 000 étudiants, cet ancien village celtique est se développe rapidement. La ville essonnienne est appréciée pour sa qualité de vie ainsi que pour son emplacement privilégié, son lycée, son centre-ville marchand, ses deux stations RER.

L’expansion de Gif-sur-Yvette passe par le développement du Plateau du Moulon, où le tout nouveau campus de Centralesupelec. A proximité, plusieurs nouveaux programmes sont en cours de marketing. Ils compléteront le parc de logements de L’écodistrict d’O’Rizon. Les prix au mètre carré sont relativement abordables, environ 5 000 euros. A proximité, la future gare Orsay-Gif (ligne 18 du Grand Paris Express) contribuera à renforcer l’attractivité de ce quartier en devenir.

Poissy, de nouveaux quartiers sortent du sol

Population 37 146 . Prix par m2 3 957€. Loyer par m2 14,90€. Rendement brut 4,52 %.

Prêtée pour son calme, ses commerces et ses bassin d’emploi, Poissy offres un cadre idéal pour un investissement réussi dans les Yvelines. 60% des Pisciacais louent leur logement, selon l’Insee. Dans cette ancienne cité royale, récemment choisie par Paris-Saint-Germain pour en y construisant son centre de formation, la demande de location est maintenue. Malgré le riche patrimoine historique de la ville, la plupart des logements date d’après-guerre. Cela résulte en particulier de l’importante opération qui a profondément changé Poissy dans les années 60 et 70.

Quant aux nouveaux programmes, ils ne manquent pas, grâce à l’attrait de la municipalité. Aujourd’hui, ils sont concentrés dans deux nouveaux quartiers : Maurice-Clerc où sera bientôt inaugurée la résidence Instants Nature, et Rouget-de-l’Isle, non loin de la station, qui bénéficie de la commercialisation du programme de Bel Isle. Avantage significatif, la station de Poissy accueillera le nouveau RER Eole en 2024. Cette ligne rapide réduira le temps de trajet pour La Défense à seulement 14 minutes. En 2026, la ligne de tramway 13 viendra compléter l’offre de transport en commun de Poissy, déjà très dense.

Sources : données de l’INSEE 2016 pour le nombre d’habitants, BestAgents au 01-12-2019 pour les prix de vente et les loyers mensuels moyens.

Loi Pinel et investissement en SCPI : quelles sont les possibilités ?

Si comme de plus en plus de français aujourd’hui, vous vous intéressez aussi bien à la loi Pinel qu’à l’investissement en SCPI, vous pourriez avoir envie de tout faire pour allier les deux ! Pour cela, il est indispensable de bien distinguer les différents types de SCPI pour identifier les opportunités. En vous rendant sur cette page, vous découvrirez dans le détail de tout ce que vous devez savoir sur le sujet : https://www.periance-conseil.fr/scpi. Si toutefois, vous n’avez pas une minute à perdre, et que vous souhaitez avoir des informations synthétiques, voici ce que nous pouvons vous en dire en quelques mots seulement.

SCPI fiscales : idéal avec la loi Pinel

Les SCPI fiscales sont parfaites pour tous les investisseurs français qui souhaitent réduire leurs impôts avec la loi Pinel.  En effet, avec ce type de SCPI, que l’on appelle aussi SCPI Pinel (ou SCPI Malraux si vous vous servez de la loi Malraux pour réduire vos impôts), il vous sera possible de réduire vos impôts jusqu’à un montant plafonné, mais qui reste intéressant. Si vous faites ainsi un placement dans une SCPI fiscale, avec la loi Pinel vous pourriez obtenir une réduction d’impôts de 21% du montant, ce qui n’est pas négligeable ! Ce type de SCPI est accessible à partir d’un petit montant investi (5000 euros plus exactement), et la réduction d’impôt peut s’appliquer dès la première année, ce qui est pratique pour les foyers français qui souhaitent en bénéficier rapidement. Pour en profiter, nous vous invitons vivement à vous rapprocher d’un professionnel des SCPI fiscales : vous gagnerez du temps et vous pourrez bénéficier des conseils d’un véritable professionnel du domaine.

SCPI de rendement : les plus populaires

Quand on parle de SCPI, on parle généralement de SCPI de rendement. Concrètement, il s’agit d’un patrimoine immobilier où tous les mois (ou tous les trimestres), les associés se voient verser des revenus locatifs. C’est une démarche qui est très intéressante et qui se catégorise de plusieurs façons. On peut parler de SCPI de bureaux, de commerces, de santé, mais également de SCPI diversifiées ou de capitalisation. En revanche, bien que ce modèle soit très populaire, il n’est pas répandu pour être compatible avec la loi Pinel. Par conséquent, ce n’est pas celui que nous vous recommandons si vous investissez dans une SCPI pour réduire vos impôts pendant les prochaines années.

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