Comment savoir s’il y a une servitude sur un terrain ?

Tout se passe bien jusqu’au jour où tu commences à douter de ton droit à ton voisin. Sauf si c’est lui qui semble envahir ses parterres de fleurs ! Et ici, vous êtes immergé dans la législation pour savoir qui, sur lui ou vous, a raison. Il n’est pas toujours facile de tout comprendre…

Cet article vise à vous fournir quelques indices sur les 7 plus de servitudes. Vous aider à maintenir vos relations de bon voisinage et, si nécessaire… à affirmer vos droits !

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Qu’est-ce qu’une servitude ?

Une servitude est une redevance imposée sur un bien immobilier, construit ou non, pour l’utilité ou l’utilisation d’une autre propriété voisine. Elle permet d’en assurer l’usage (droit de passage), de respecter la vie privée dans les relations de voisinage (facilité de vue), d’améliorer l’utilisation d’un bien, etc. Il convient de noter qu’elle est indépendante des propriétaires du bien immobilier en question et qu’elle survit donc à la vente et à l’héritage.

Cependant, une servitude peut être éteinte par divers moyens :

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• l’incapacité de l’utiliser
• une réunion des bâtiments
• je n’utilise pas pendant 30 ans
• une modification conventionnelle
• la démission du propriétaire qui l’utilisait auparavant

En tout état de cause, le bénéficiaire ne doit jamais abuser du droit qui lui est conféré, de même que la personne à qui il est imposé (ou accepté par accord) ne peut aucun moyen de l’obstruer.

Bondage de la vision

Pour préserver la vie privée du voisin – c’est le but de certaines règles concernant la création de « vues » et « jours ».

À des exceptions près, un propriétaire ne peut créer une « vue » (ouverture pour voir l’extérieur) que si une certaine distance est observée entre le mur où l’ouverture est faite et la limite de la propriété voisine. Cette distance est de 1,90 mètre pour une « vue de droite ». Et 0,60 mètre pour une « vue oblique ». Une vue est considérée comme droite lorsque vous voyez la propriété voisine sans plier ou tourner la tête. Et oblique quand vous devez plier ou tourner la tête pour faire entrer la propriété voisine dans votre champ de vision.

Quand une ouverture n’est pas transparente, elle ne peut pas être ouverte et laisse seulement entrer la lumière, elle est appelée un « jour » . Il sera ensuite installé 2,60 mètres du sol de la pièce à éclairer si elle est un rez-de-chaussée, et 1,90 mètre si elle est un étage.

Votre voisin n’a pas suivi ces règles ? En l’absence d’un accord entre vous vous autorisant à créer des ouvertures à une distance inférieure à la distance légale, vous avez le droit d’exiger la suppression de l’ouverture effectuée… pendant 30 ans. Attention : Au-delà de cette période, vous bénéficierez d’une « facilité de vue » . Bref, il sera trop tard pour contester.

Servitude ou droit de passage

S’il est généralement interdit d’entrer dans une propriété privée voisine, la servitude de passage, communément appelée emprise, permet à un propriétaire qui n’a pas ou ne peut pas facilement accéder à sa propriété de passer par celle de son voisin.

Dans le cas des terres sans littoral, c’est la loi qui décrète le droit de passage. En fait, le la terre enclavée signifie qu’elle est isolée au milieu d’autres parcelles ou que son accès à la rue est empêché par sa forme. Conformément à la loi, tous les biens doivent avoir un accès direct à l’autoroute.

Ainsi, les procédures d’exercice de ce droit peuvent résulter d’un accord mutuel entre les parties, d’un jugement ou d’une utilisation légale. L’étape devrait être aussi courte et aussi nuisible que possible pour le voisin. Marcher le long de la clôture est en effet plus pertinent que de dépenser au milieu de votre jardin ! En cas de dommage, on peut également envisager une indemnisation. Et former celui qui se ferme volontairement… Par exemple, construire un garage vous empêchant d’accéder à la rue. Il ne pourra pas se prévaloir du droit d’ouvrir son chemin à travers sa maison.

Si la terre n’est pas enclavée, une entente doit être signée entre voisins pour créer la servitude du passage et déterminer avec précision sa portée. La résiliation du contrat ne peut résulter que d’un accord contraire ou de la conclusion d’un juge que cette emprise n’a pas été utilisée depuis 30 ans.

Escalier de la tour de Bondage

La servitude d’escalier tour permet temporairement au propriétaire de passer au-dessus de la propriété voisine pour effectuer, à partir de celui-ci, des travaux dans son propre bâtiment . Cela peut inclure, par exemple, l’installation d’une échelle ou même d’un échafaudage

Tour de servitude d’escalier est considérée comme une obligation de bon voisinage. Et comme le Code civil est muet à ce sujet, les juges exigent que le travail soit :

• nécessaire et indispensable pour maintenir une construction existante en bon état d’entretien.
• se compose de travaux de réparation ou d’entretien, et non de construction d’un nouveau bâtiment.

Attention : L’exercice de ce droit exige un accord amiable entre voisins. Il peut s’agir d’une compensation pour toute détérioration. En l’absence d’accord, vous devez demander au juge un droit de passage temporaire. Le refus d’un tour d’échelle peut être considéré comme abusif.

Facilité de recul de plantation

Quand il s’agit de plantations, vous savez, vos voisins et vous-même ne peuvent rien faire. Les arbres de plus de 2 mètres de haut, par exemple, devraient être plantés à plus de 2 mètres de la limite entre 2 propriétés privées… Et nous passons à 50 cm pour les petites plantations. Mais alors il est approprié de ne pas les laisser pousser trop, de sorte qu’ils ne dépassent jamais les 2 mètres fatidiques ! Notez que les mesures sont prises dans les plus brefs, entre le milieu du pied de l’arbre et la limite séparative. Est un arbre planté à une distance irrégulière  ? Le Tribunal de première instance peut décider du début ou de la taille… pendant 30 ans. Au-delà de cela, l’arbre peut fleurir en paix !

Bon à savoir : une plantation voisine avance-t-elle sur votre propriété ? C’est à lui de couper ses branches et à vous de prendre soin de ses racines. S’ils causent des dommages à votre maison, une indemnisation est possible. En ce qui concerne les fruits d’un arbre appartenant à votre voisin, vous pouvez les collecter s’ils tombent sur votre propriété mais n’ont pas le droit de les récolter.

Attention : demandez également à votre municipalité des règlements spéciaux ou des utilisations locales !

Facilité d’approvisionnement

Une autre règle est la facilité de dessin. Il s’agit de l’autorisation accordée à un propriétaire d’utiliser un puits, une fontaine ou un robinet installé sur un terrain adjacent. Cette servitude est généralement définie par un accord entre voisins… Ou plus bien voisins propriétés, parce que la loi est adoptée au-delà des ventes et de l’héritage. Elle implique aussi, par la loi, une servitude de passage. Et le bénéficiaire peut même passer un tuyau dans le pays de son voisin pour fournir directement, à partir d’un tel puits, sa propriété. La jurisprudence indique que l’installation d’un pipeline ne peut être considérée comme un facteur aggravant de la servitude si, en particulier, aucune restriction d’utilisation n’est prévue dans le titre initial.

Facilité de débit des eaux pluviales

Établi par la loi, la servitude des flux d’eau existe en fait, que les propriétaires des hautes terres et des basses terres aient donné leur consentement ou non. Il est simplement dicté par la nature du lieu. Les propriétés d’en bas devraient donc recevoir les eaux naturelles (pluie, printemps, neige fondue…) qui coulent de l’amont. Et ça, quels que soient les dommages causés. Cependant, le propriétaire d’un terrain qui abrite ces eaux a le droit de l’aménager afin de rendre le phénomène moins problématique. Mais il ne peut pas endommager l’étage supérieur. Le propriétaire de ce dernier est tenu d’éviter tout développement qui pourrait aggraver la servitude sur le terrain ci-dessous.

Attention : cette servitude ne peut en aucun cas être nécessaire pour le drainage de la piscine ou d’autres eaux usées !

Et les eaux qui tombent des toits ? Ils ne peuvent pas être évacués directement vers la propriété voisine, mais, avant le ruissellement naturel, ils doivent couler du plafond au sol de la propriété en question.

Maison de ville

Bien qu’il ne s’agisse pas, à proprement parler, d’une servitude au sens juridique du terme , nous pensons qu’il est important d’aborder ici la question de semi-propriété, puisque son évocation est récurrente dans les relations entre voisins.

L’antiquité mitoyenne est définie comme un droit de propriété sur la clôture séparant 2 propriétés adjacentes. Par conséquent, il accorde à chaque propriétaire des droits égaux de jouissance sur cette clôture. Ils peuvent l’utiliser comme bon leur semble… tant qu’ils respectent les droits du voisin et ne lui causent aucun préjudice. En même temps, les propriétaires doivent assurer, ensemble et partager les coûts encourus, leur entretien et leur conservation.

Une dernière observation… Si vous avez eu l’idée d’acquérir une nouvelle propriété, n’oubliez pas — vous avez peut-être compris quand vous lisez ce post ! — pour poser des questions précises sur les servitudes qui pèsent dessus ! Vous pourriez éviter, le cas échéant, de mauvaises surprises.