Comment acheter avec une SCI ?

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Une société civile immobilière est généralement sédentarisée dans le secteur de l’immobilier. Elle y fait de bonnes affaires et prospère en fonction de cela. Si cela vous parait toujours compliqué d’acheter avec votre société civile immobilière, l’on vous aide à y voir plus clair à travers cet article.

Un achat par financement propre

La société civile immobilière réunit souvent plusieurs associés. Chacun d’entre eux a un poids particulier. Pour faire profiter le groupe de ce poids, ils passent par les achats de la société. C’est ce qui s’observe lorsque les associés décident de mettre la main à leurs poches pour acquérir un bien immobilier.

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En réalité, il peut arriver que les fonds de l’entreprise ne suffisent pas pour acheter le bien immobilier visé. Les associés s’entendent entre eux pour que les plus assis financièrement fassent l’investissement de façon désintéressée.

Toutefois, cette option d’achat n’est pas toujours exploitée. Les entreprises font souvent recours à d’autres types de transactions.

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Un achat par financement via compte courant

Tous les associés d’une société civile immobilière ont, chacun, un compte courant associé. Ils peuvent tous l’employer pour participer à un achat pour le compte de la structure. Cela suppose qu’il remarque une faille financière dans le système et ils veulent en user pour faire de bons investissements avec leurs propres fonds ; ils les mettent à disposition de la société pour un achat. Une fois la transaction réalisée, ils peuvent reprendre leurs fonds.

La récupération se fait souvent avec quelques précautions. Puisqu’il s’agit d’une transaction d’une entreprise non-indépendante vis-à-vis de ses membres, l’on ne peut prendre les sous en entier, parfois avec des bénéfices sans en considérer l’impact sur l’avenir de la structure. En dehors de cela, il faut savoir soutirer les intérêts sur la sorte de prêt que l’on a faite à sa structure.

Un achat par prêt bancaire

Dans le secteur de l’immobilier, c’est le type de transaction que l’on réalise la plupart du temps. Vous aurez à gérer vos activités en fonction des humeurs des travailleurs de la banque. Pour obtenir le prêt d’abord, vous devrez fournir des garanties. Cela va de l’offre d’une assurance de stabilité financière à l’hypothèque de certains de vos biens. Ensuite, l’on en vient à discuter des clauses du contrat de prêt. Enfin, il faudra respecter l’échéance mensuelle fixée.

Dans la pratique, le prêt est investi pour l’achat et les clients de la société en faisant leur paiement mensuel participeront au paiement des mensualités du prêt général. Il y a d’ailleurs deux façons de faire le prêt.

La première possibilité consiste à faire le prêt au nom de l’entreprise. A ce niveau, lorsqu’il y a des difficultés de remboursement, la banque peut hypothéquer certaines anciennes acquisitions, parfois même, la nouvelle pour entrer en possession de ses fonds. C’est la responsabilité de l’entreprise qui est engagée.

Dans le second cas, c’est l’un des associés ou un groupe d’associées qui décident de contracter le prêt. Cela est plus avantageux en ce sens que l’on ne met pas en danger l’entreprise, mais l’associé membre.

Les avantages fiscaux de l’achat avec une SCI

Les avantages fiscaux de l’achat avec une SCI sont nombreux. Effectivement, la Société Civile Immobilière est un excellent moyen pour bénéficier d’une fiscalité optimisée. Grâce à cette structure juridique, les associés peuvent bénéficier d’un certain nombre de réductions fiscales sur leurs investissements immobiliers.

La première mesure favorable concerne le régime fiscal des sociétés transparentes. Cette disposition permet aux profits réalisés par la SCI d’être directement imposés au niveau des associés et non au niveau de la société elle-même. Chaque associé peut déclarer ses revenus en fonction de sa part dans la SCI.

Il existe aussi une possibilité pour les propriétaires d’un bien immobilier détenu par une SCI de bénéficier du dispositif Pinel ou Duflot pour des biens acquis neufs ou réhabilités depuis moins de quinze ans. Les avantages fiscaux obtenus grâce à ces dispositifs sont conséquents et permettent notamment une réduction significative sur le montant total des impôts fonciers.

L’un des avantages majeurs lié à l’utilisation d’une SCI est que celle-ci permet aux employeurs de se constituer leur propre patrimoine immobilier tout en profitant pleinement du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui offre lui aussi un large panel avantageux. Dans ce cas précis, les charges liées à l’amortissement du bien loué ainsi que celles inhérentes à son entretien peuvent être déduites des loyers perçus. Ce qui permet aux propriétaires de réaliser un gain supplémentaire non négligeable et d’optimiser leur fiscalité.

Vous devez vous rappeler que chaque situation est unique. Vous devez faire appel à un expert en la matière avant toute décision importante concernant l’achat ou la vente d’un bien immobilier via une SCI.

Les précautions à prendre avant d’acheter avec une SCI

Si l’achat d’un bien immobilier via une SCI peut être très avantageux, il n’en demeure pas moins que cette option présente aussi des risques. Vous devez prendre certaines précautions avant de vous lancer dans un tel projet.

La première chose à faire est de vérifier la situation financière de la SCI choisie pour réaliser l’acquisition. Une Société Civile Immobilière dispose elle aussi d’une comptabilité et doit publier ses comptes annuels. Ces derniers peuvent être consultés auprès du greffe du tribunal de commerce ou sur le site internet Infogreffe.fr.

Il faut s’assurer qu’il y ait un bilan positif. Effectivement, si ce n’est pas le cas, cela signifie que les dettes sont supérieures aux actifs détenus par la société et engendrerait ainsi des complications juridiques pouvant aboutir jusqu’à sa dissolution.

Vous devez vérifier si la SCI dont vous envisagez l’acquisition respecte toutes les obligations légales imposées par la réglementation en vigueur (statuts à jour, etc.). Dans le cas contraire, vous devrez subir des sanctions fiscales importantes pour tous les associés qui composent celle-ci.

Une fois ces vérifications effectuées avec sérieux et rigueur, il sera temps d’étudier attentivement le projet immobilier lui-même : superficie du bien acquis, emplacement géographique, travaux éventuels nécessaires.

Parce qu’un investissement immobilier n’est jamais anodin, vous devez faire appel à un expert-comptable, qui pourra vous accompagner dans toutes les étapes du projet. Son expertise sera précieuse pour évaluer la situation financière réelle de la SCI et ainsi éviter tout risque lié à l’achat. Il est primordial d’anticiper tous les scénarios possibles afin de ne pas être pris au dépourvu en cas d’éventuelles difficultés ultérieures (changement des associés par exemple).

Bien que l’achat via une Société Civile Immobilière soit une option intéressante, elle nécessite néanmoins certaines précautions pour réussir son projet et éviter toute mauvaise surprise.

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