Réduire les risques dans l’immobilier : les stratégies de Philippe Germain pour se protéger

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maisons au bord de l'eau

Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques. C’est pourquoi il est essentiel, afin de préserver son patrimoine, de bien définir sa stratégie. Philippe Germain, fondateur de CEG Invest et investisseur chevronné, nous confie les meilleurs choix pour se protéger et bien encadrer son projet.

Bien cadrer son projet avant l’achat : les conseils de Philippe Germain

Philippe Germain conseille de choisir un bien attractif et rentable. L’emplacement a son importance. Dans l’idéal, le quartier devrait être recherché et offrir moins d’opportunités de logements que de demandes. Les services disponibles à proximité jouent souvent un rôle déterminant pour les futurs locataires. L’investisseur devrait donc se renseigner sur la ville et le quartier.

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Au début, il peut être intéressant, confie le fondateur de CEG Invest, d’acheter un bien dans une zone qu’on connaît. C’est ce qu’a fait Philippe Germain à ses débuts, au Québec, sa province natale, avant de se lancer dans des projets à l’international avec sa société CEG Invest. Une étude de marché est essentielle. Certains investisseurs publient ainsi des annonces virtuelles, afin de mieux cerner les attentes de leurs clients potentiels. Avec un peu d’expérience, on sait ce que recherchent les locataires, confie Philippe Germain.

Une étude financière est elle aussi incontournable. Elle permet de déterminer le coût approximatif de l’investissement (prix du bien, frais d’acquisition, rénovation, frais liés au crédit, fiscalité) et de le comparer aux revenus en provenance de l’immeuble locatif. Pour réduire les risques, il faut calculer une marge suffisante et vérifier que l’investissement dégage suffisamment de cash flow.

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Dans tous les cas, le type de bien doit correspondre à ce que les locataires recherchent dans la zone, indique Philippe Germain. A proximité d’une université, il peut être judicieux d’investir dans des studios pour étudiants. A l’inverse, un immeuble en centre-ville conviendra aussi bien à des appartements pour de jeunes actifs qu’à des logements pour des seniors, qui souhaitent se rapprocher des services et des médecins.

L’une des meilleures façons de limiter les risques de l’investissement est de participer à une levée de fonds pour un projet de grande ampleur, encadré par des professionnels. Philippe Germain rappelle à ce propos que les levées de fonds et les mouvements financiers en général sont supervisés par l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers ou autres régulateurs, de sorte que les investisseurs peuvent être rassurés.

Encadrer les risques durant la période de gestion du bien : les stratégies de Philippe Germain

Le principal risque qu’encourt l’investisseur immobilier est la vacance locative. On peut ajouter les situations de défaut de paiement du loyer ou encore les dégradations dans les appartements. Le fondateur de CEG Invest insiste sur l’importance, pour les investisseurs, d’avoir conscience de ces problèmes potentiels. Concernant la vacance locative, elle est peu probable, explique Philippe Germain, si on a bien choisi son bien et opté pour une localisation attractive. Le risque peut encore être limité en réalisant régulièrement les travaux nécessaires. Un bien en bon état se loue plus facilement.

La tâche de gestion d’un bien locatif est relativement lourde, de sorte qu’il peut être judicieux de confier cette mission à une agence spécialisée. Celle-ci sait mettre en valeur le bien et trouve des locataires plus aisément, grâce à un système de visites bien rôdé.

Les défauts de paiement du loyer sont la hantise du bailleur. De quoi donner des sueurs froides ou provoquer des cauchemars, indique Philippe Germain. Le risque lié aux impayés doit être anticipé, nous explique le fondateur de CEG Invest. Il conseille aux investisseurs de souscrire une assurance adéquate. Mais il y a plus et la meilleure stratégie est encore de soigneusement sélectionner ses locataires. Les professionnels de l’immobilier peuvent assister l’investisseur.

Vacance locative, impayés ou dégradations sont des risques qu’on peut anticiper, en optant pour un immeuble locatif à plusieurs logements. C’est le modèle favori de Philippe Germain et celui qu’il conseille aux débutants. Les revenus provenant de plusieurs logements viennent en effet compenser la perte de loyer sur un autre appartement. C’est au stade de la planification du projet qu’il faut vérifier que les bénéfices sont suffisants pour couvrir les dépenses.

Les investisseurs expérimentés comme Philippe Germain intègrent toujours la gestion de risque dans leurs projets. Les levées de fonds proposées aux investisseurs sont par ailleurs supervisées par l’Autorité des marchés financiers (l’AMF Québec) ou autres régulateurs, dont l’action vise à plus de transparence lors des transactions financières. De quoi motiver les investisseurs hésitants ou frileux.

Investissement, risques et AMF Québec selon Philippe Germain

Philippe Germain, fondateur de CEG Invest, souligne l’importance de l’AMF Québec (l’Autorité des marchés financiers) dans le contexte de la crise financière actuelle. L’AMF Québec assume des missions de supervision essentielles portant sur les principales opérations financières de la province.

En ce sens, l’AMF Québec constitue un atout pour les investisseurs, qu’il s’agisse des débutants ou des investisseurs expérimentés comme Philippe Germain. L’Autorité des marchés financiers (AMF Québec) procure aux investisseurs davantage de sécurité, grâce à des transactions plus transparentes.

Nous avons évoqué avec Philippe Germain les risques que comporte tout investissement, même dans l’immobilier. Lorsqu’ils participent à une levée de fonds supervisée par l’AMF Québec, les investisseurs mettent toutes les chances de leur côté et il s’agit là d’une sécurité supplémentaire.

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