Quel est le taux d’imposition des revenus locatifs ?

Si vous louez une propriété, la fiscalité doit être soigneusement étudiée. En effet, vos loyers généreront des prélèvements fiscaux et sociaux. Une charge importante qui n’est pas nécessairement envisagée lors de l’achat. Cet article fournit une mise à jour sur le calcul de l’impôt qui sera pris, comment déclarer et, surtout, comment prendre le meilleur système fiscal pour payer moins d’impôt. Ceci s’applique à toute location meublée, saisonnière, à un étudiant, via AirBnB…

La première question pour comprendre la fiscalité est la suivante : s’ agit-il d’un bien loué vide ou d’un bien loué meublé ? Cet article traite de de la fiscalité pour les locations meublées. Pour locations vides, la fiscalité est différente et expliquée ici.

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Résumé

• Location meublée non professionnelle (LMNP) et taxe : deux régimes fiscaux possibles.
  • Imposition du locataire meublé au système Micro-BIC.
  • L’ imposition du locataire meublé au régime réel.
• Calcul de l’impôt qui est prélevé sur vos loyers imposables lorsque vous louez un bien meublé non professionnel !
• Location meublée en LMNP : les conditions à respecter pour passer de la taxation du Micro-BIC au régime réel !
• Micro-BIC et système réel : quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne ?
• LMNP de location meublée et taxes à la source : quels changements ?

Location non professionnelle meublée (NMNP) et Taxe : deux régimes fiscaux possibles.

Le fait de louer votre bien meublé vous ouvre le choix entre deux taxes différentes sur votre les loyers perçus. C’est à vous de garder la meilleure option lorsque votre déclaration de revenus en mai. Avant de détailler le calcul de la taxe et les cases à remplir, regardons les deux taxes possibles. Pour comprendre, nous allons distinguer les loyers déclaré (ce que vous percevez réellement) les loyers imposés (ceux qui seront retenus par les autorités fiscales pour calculer l’impôt). Ce sont les loyers imposés qui nous intéressent parce que plus ils seront plus votre impôt sera faible. Veuillez noter que cet article traite de la location meublée non professionnelle (PNMN). C’est celui qui concerne M. et Mme Toutlemonde lorsqu’ils louent un bien meublé. Les particuliers qui ont l’activité principale et qui, comme principale source de revenu, ne louent que les loyers d’une meublé relèvent d’un autre régime : location meublée professionnel. Vous n’êtes pas affecté par cet article si les loyers du compte fourni pour plus de 50% de vos revenus.

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Imposition du locataire meublé au régime micro-BIC.

Micro-BIC est le plus simple des deux. Concrètement, il vous suffit de déclarer les loyers collectés. Avant de calculer la taxe, les autorités fiscales appliqueront une allocation de 50 %. En d’autres termes, les loyers facturés seront 50 % des loyers perçus.

Exemple :

M. Corrigetonimpot loue une propriété meublée et reçoit 10 000€ de loyer en 2020. Il opte pour le système Micro-BIC lors de la déclaration d’impôt 2021 2020. Les taxes feront l’objet d’une réduction de 50% ou 10000* 50% = 5.000€. M. sera donc imposé sur la base de 10 000 — 5 000 = 5 000 euros.

Ci-dessous, nous verrons quel taux d’imposition est percé sur les 5 000€ de loyers imposables.

L’ imposition du locataire meublé au régime réel.

Si le plan MicroBIC ne vous convient pas, votre deuxième option est de choisir d’imposer vos revenus immobiliers selon le régime réel. Ce régime est particulièrement attrayant parce qu’il ne paiera parfois pas d’impôts. D’un autre côté, les formalités et les déclarations sont compliquées et nécessiteront un comptable. Comme son nom il est dit que vous serez en mesure de déduire de vos loyers les dépenses que vous payez réellement sur votre propriété avant d’engager l’impôt. Ce n’est pas tout, il sera également possible de supprimer un amortissement des biens ou des meubles avant le calcul de la taxe. Il sera donc nécessaire de déclarer les loyers perçus ainsi que les frais payés et le calcul de l’amortissement.

Nous allons d’abord étudier la liste des frais déductibles afin de ne pas oublier tout. Nous pouvons énumérer les éléments suivants :

— Intérêts sur emprunt sur le prêt consenti pour l’acquisition de la propriété. — Assurance propriétaire non occupant. — Taxe foncière excluant les ordures ménagères (nous avions vu que les ordures ménagères est la responsabilité du locataire, il ne peut donc pas être déduit). — Assurance emprunteur du prêt ainsi que les frais bancaires (frais de dossier etc…) — Honoraires payés à un comptable. — Les œuvres. Cette traite des travaux qui sont déductibles et ceux qui ne le sont pas. …

En plus de ces déductions, vous serez en mesure de supprimer l’amortissement du bien. C’est là que le comptable intervient et devient nécessaire. C’est lui qui va déterminer dans quelle mesure vous pouvez amortir la propriété. En cas de contrôle fiscal, il va sans dire que l’administration fiscale ne sera pas en mesure de remettre en question votre déclaration si l’amortissement a été calculé par un comptable. L’incidence des dépenses admissibles et de l’amortissement est la suivante.

Exemple :

Mr Correct votre taxe achète une propriété de 100 000€ et ajoute 10 000€ de mobilier. Le comptable calcule que l’amortissement du bien est possible sur 20 ans, c’est-à-dire une déduction de 100 000/20 = 5 000€ par an. Les meubles sont amortis sur 5 ans ou 10000/5 = 2 000€ par an. M. Corrigetonimpot loue la propriété meublée en 2021 et reçoit 10 000€ en loyer. En outre, il a payé 500€ d’intérêts sur prêt et 1 000€ d’impôt foncier. S’il opte pour le régime réel, il sera imposé sur la base de 10.000 — 5.000 — 2.000 — 1.000 — 500 = 1.500€. Les autorités fiscales calculeront la taxe sur les loyers imposables sur la base de 1 500 euros. Nous imputons les dépenses admissibles ET l’amortissement pour déterminer les loyers imposables.

Il est donc nécessaire d’étudier la différence entre le microBIC et le régime actuel. L’arbitrage est très simple : . si les dépenses admissibles amortissement dépasser 50% des loyers, le régime actuel est plus intéressant Si ce n’est pas le cas, le micro-BIC est requis. Dans nos exemples, M. Corrigetonimpôt a un intérêt à opter pour le régime réel au lieu de Micro-BIC. Il pourra déduire 8 500€ au lieu de déduire 5 000€. Ses loyers taxés s’élèveront à 1 500€ (contre 5 000€ au Micro-BIC).

En fait, il est également nécessaire de prendre en compte le coût du comptable indispensable au régime réelpour le calcul de l’amortissement et la rédaction des déclarations fiscales (entre 700 et 1500 euros par an). Si vous avez un prêt et que l’amortissement de la propriété est possible, le loyer ne sera jamais imposé parce que les déductions seront énormes. Le gain fiscal compense alors largement les coûts d’un comptable. Pour un bien loué meublé avec un loyer modéré sans amortissement, il est possible que la dépense « comptable » soit trop coûteuse pour compenser le gain fiscal. Le régime micro-BIC plus simple est alors nécessaire. Afin de faire le bon choix, il est nécessaire de calculer la taxe pour chaque plan. Tout le monde pourra alors arbitrer la question suivante : Est-ce que le gain fiscal en passant du micro-BIC à un système réel compense les coûts d’un comptable essentiel au régime réel ?

Calcul de l’impôt qui est prélevé sur vos loyers imposables lorsque vous louez un propriété meublée non professionnelle !

Comme tout revenu en France, les loyers seront soumis à deux impôts : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. Ils seront tous deux calculés sur la base des loyers imposables. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 %. Le taux d’imposition dépend de votre tranche d’imposition marginale : il peut être de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. Nous avons vu dans l’article détaillant le calcul de l’impôt comment identifier sa tranche d’imposition marginale. Les loyers sont donc très imposés puisque nous souffrons rapidement de 17,2% avec un minimum de 11% sur les loyers imposables. Reprenons les calculs précédents.

Calcul de la taxe si vous louez meublé chez Micro-BIC :

M. Corrigetonimpôt a reçu 10 000 euros de loyer et a bénéficié d’une réduction de 50 %. Les loyers imposés sont donc de 5 000€. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11 %. Il paiera les déductions sociales : 5000 * 17,2% = 860€. Il paiera également de l’impôt sur le revenu : 5.000* 11% = 550€. Au total, M. doit donc payer 1,410€ en tout.

Calcul de la taxe si vous louez meublé en réel :

M. Corrigetonimpôt a reçu 10 000 euros de loyer et a bénéficié de 8 500 euros de déductions. Les loyers imposés s’élèvent donc à 1 500€. On suppose que sa tranche d’imposition est de 11 %. Il paiera les déductions sociales : 1.500 * 17.2% = 258€. Il paiera également de l’impôt sur le revenu : 1.500* 11% = 165€. Au total, M. doit donc payer 423 euros au total.

Sauf pour beaucoup de frais déductibles, l’impôt sur le revenu foncier devient rapidement très important. Ici, j’ai pris l’exemple d’un taux de 11 %, mais la taxe peut être beaucoup plus forte si votre taux est de 30 % ou plus. Le diagramme suivant présente les détails du calcul de la taxe pour les deux situations.

Le taux de 11 % est appliqué depuis 2020 des loyers déclarés en 2021.

Location meublée en LMNP : les conditions à respecter pour passer de la taxation du Micro-BIC au régime réel !

Chaque contribuable a la mais doit respecter certaines règles avant d’arbitrer entre les régimes fiscaux. Pour la location meublée, il est nécessaire de respecter la points suivants :

— Le système Micro-BIC est possible si et seulement si vos loyers sont inférieurs à un plafond de l’ordre de 70.000€. Au-delà de cela, le vrai régime est obligatoire. Le plafond comprend le total des loyers perçus sur tous les biens meublés loués.

— L’année où vous commencez le vrai régime, vous vous engagez à y rester pendant 2 ans.

— Le passage du régime micro-BIC au régime réel implique la prévention des impôts avant le 1er février de l’année du revenu. Par exemple, si vous avisez les autorités fiscales avant le 1er février 2021 que vous passez à l’entrée en vigueur, ce choix s’appliquera à la déclaration de revenus 2022 2021.

Exemple :

M. Corrigetontax reçoit 10 000 euros de loyer par an : il a le choix entre micro-BIC et réel parce qu’il est inférieur au plafond de 70 000 euros. S’il est engagé dans le réel, il devra y rester pendant 2 ans. Après 2 ans, il peut choisir le Micro-BIC. A tout moment, il sera alors en mesure de revenir à la vraie alimentation, mais se réengagera ensuite pendant 2 ans.

Micro-BIC et système réel : quelles cases remplir sur la déclaration d’impôt en ligne ?

Pour le schéma Micro-BIC, indiquez simplement vos loyers dans le cas 5ND. Les autorités fiscales appliqueront uniquement l’abattement de 50 % avant le calcul de l’impôt. Pour avoir accès à Dans cette case, vous devez cocher « Revenus provenant de locations meublées non professionnelles » à l’étape 3.

Vous aurez alors accès à la case 5ND de la déclaration 2042C. Si vous avez reçu 10 000€ de loyer, inscrivez 10 000€ dans la case 5E.

Pour le régime actuel, il sera nécessaire de remplir plusieurs déclarations : le 2031 et les déclarations 2033-A, B… jusqu’à E. Ces déclarations sont traitées comme bilans et comptes de résultat. Une fois de plus, le comptable est nécessaire pour une telle une charge administrative… de toute façon, il était essentiel de calculer l’amortissement ! JE ne précise pas comment remplir ces déclarations particulièrement complexes.

Donc, la bonne question pour vous de choisir le bon régime fiscal reste : si le système actuel me permet de payer moins d’impôts, le gain fiscal compente-t-il les dépenses de l’expert-comptable ? Notez que c’est souvent le cas car avec déductions ET dépréciations, le locataire meublé peut obtenir un revenu foncier imposable de 0€ pendant plusieurs années (et donc ne pas payer d’impôts ou de prélèvements sociaux). Cela est d’autant plus vrai que le déficit foncier d’une location meublée n’est pas attribuable à d’autres revenus. Il est approvisionné pour 10 ans et ne sera facturé qu’à la location du meublé. L’amortissement vous permet de créer un énorme déficit foncier qui sera facturé année après année sur votre loyer de la location meublée les réduisant à 0€ pour éviter les impôts et les prélèvements sociaux.

Location meublée LMNP et taxes à la source : quels changements ?

Le prélèvement à la source de l’impôt a plusieurs répercussions sur la location meublée non professionnelle. J’ai détaillé ces aspects en détail ici : LMNP et fiscalité à la source : comment pensez-vous ?