Prolongation Scellier : Comment étendre la durée après 9 ans ?

Le dispositif Scellier, mis en place pour encourager l’investissement locatif, prévoit initialement une durée de défiscalisation de neuf ans. Nombreux sont les investisseurs qui se demandent comment continuer à bénéficier d’avantages fiscaux après cette période. La prolongation de ce dispositif devient alors une question fondamentale pour optimiser le rendement de leur investissement.

Certaines options existent pour étendre cette défiscalisation, notamment en renouvelant le bail avec les mêmes locataires ou en effectuant des travaux de rénovation pour augmenter la valeur du bien. Ces démarches permettent de maximiser les avantages fiscaux tout en assurant la pérennité de l’investissement locatif.

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Comprendre la loi Scellier et ses avantages

La loi Scellier, initiée par François Scellier, a permis aux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers neufs entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, en échange d’une réduction d’impôt. Ce dispositif offrait une réduction allant jusqu’à 22 % du montant investi, selon la zone géographique du bien.

Types de biens et conditions d’éligibilité

Les logements éligibles devaient répondre à plusieurs critères :

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• Situés dans les zones A, A bis, B1 ou B2 ;
• Respecter les normes BBC (bâtiment basse consommation) ou RT 2012 ;
• Loués vides pour une période minimale de 9 ans.

Les résidences pour étudiants, seniors, Ehpad et de tourisme étaient aussi incluses. Le loyer devait être calculé selon la surface habitable, les surfaces annexes et les plafonds de loyers spécifiques à chaque zone.

Réduction d’impôt et options supplémentaires

Pour les investissements réalisés en 2012, la réduction d’impôt pouvait atteindre 28 % dans les territoires d’Outre-mer pour les logements BBC. En secteur intermédiaire, un abattement de 30 % sur les loyers perçus était appliqué. Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) permettaient aussi de bénéficier de cette défiscalisation, en mutualisant les risques et les revenus locatifs.

Prolongation et alternatives

À la fin des neuf ans d’engagement, il était possible de prolonger le dispositif pour deux périodes supplémentaires de trois ans chacune, portant la défiscalisation à 15 ans. Pour cela, il suffisait de cocher la case adéquate lors de la déclaration de revenus. En alternative, transformer le bien en logement meublé sous le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou poursuivre la location nue sans avantages fiscaux restaient des options viables.

Les conditions pour prolonger le dispositif après 9 ans

Pour prolonger le dispositif Scellier après les neuf premières années d’engagement, plusieurs conditions doivent être respectées. Il est nécessaire de cocher la case adéquate lors de la déclaration de revenus. Cette action permet de prolonger le dispositif pour une ou deux périodes supplémentaires de trois ans chacune, portant ainsi la durée totale de défiscalisation à 15 ans.

La prolongation implique aussi de continuer à respecter les plafonds de loyers et de revenus des locataires. Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du bien immobilier. Les zones éligibles initialement, à savoir les zones A, A bis, B1 et B2, restent les mêmes pour la prolongation. Les loyers doivent être ajustés chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Au-delà de la prolongation classique, d’autres alternatives existent pour maximiser les avantages fiscaux. Vous pouvez transformer votre bien en logement meublé et opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut offre des avantages fiscaux attrayants, notamment la possibilité de déduire une partie des charges et des amortissements du montant des loyers perçus.

Il est possible de revendre le bien à un moment où le marché immobilier est intéressant localement. Dans ce cas, le remboursement des avantages fiscaux obtenus n’est pas exigé, à condition de respecter les termes de l’engagement initial. Vous pouvez aussi continuer la location nue sans bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, mais en profitant d’une plus grande flexibilité sur les loyers.

Les démarches administratives pour la prolongation

Pour étendre la durée du dispositif Scellier, pensez à bien suivre certaines démarches administratives. La première étape consiste à cocher la case correspondante sur votre déclaration de revenus. Cette action indique à l’administration fiscale votre souhait de prolonger l’engagement locatif pour une ou deux périodes supplémentaires de trois ans.

Assurez-vous de disposer de tous les documents nécessaires pour prouver que votre bien immobilier continue de respecter les critères d’éligibilité. Parmi ces documents, vous trouverez :

• Le bail de location en cours
• Les avis d’imposition des locataires pour vérifier les plafonds de revenus
• Les relevés de loyer pour attester du respect des plafonds de loyers

Il est aussi recommandé de garder une trace de toutes les communications avec l’administration fiscale, y compris les copies des formulaires soumis et les accusés de réception. Cela facilite la résolution de toute question ou problème qui pourrait survenir.

N’oubliez pas de vérifier régulièrement les modifications législatives ou réglementaires qui pourraient affecter votre investissement. Les dispositifs de défiscalisation, y compris le Scellier, peuvent évoluer avec le temps, et pensez à bien rester informé pour optimiser vos avantages fiscaux.

En suivant ces démarches, vous assurez une prolongation sans accroc de votre dispositif Scellier, tout en maximisant les bénéfices fiscaux associés à votre investissement locatif.

Comparaison avec d’autres dispositifs de défiscalisation

La loi Scellier, initiée par François Scellier, a été remplacée par la loi Duflot, puis par la loi Pinel. Chacune de ces lois présente des avantages fiscaux distincts.

Le dispositif Pinel, par exemple, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt plus flexible en fonction de la durée de l’engagement locatif : 6, 9 ou 12 ans. Contrairement à la loi Scellier, le Pinel autorise aussi la location à des membres de la famille, à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal.

En termes de plafonds de loyers et de ressources des locataires, les dispositifs se rejoignent. Toutefois, le Pinel a introduit de nouveaux plafonds et des zones géographiques actualisées pour répondre aux déséquilibres entre l’offre et la demande de logements.

Un autre aspect distinctif concerne les critères d’éligibilité énergétique. La loi Scellier exigeait des normes de performance énergétique BBC (bâtiment basse consommation), tandis que la loi Pinel impose le respect de la RT 2012, plus restrictive en termes de consommation énergétique.

Pour les investisseurs souhaitant diversifier leurs placements, il est aussi pertinent de considérer les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), accessibles sous les deux dispositifs, offrant ainsi une mutualisation des risques et une gestion simplifiée.

Chaque dispositif présente ses avantages et spécificités. Considérez ces éléments pour optimiser vos investissements locatifs et maximiser vos avantages fiscaux.