La loi Pinel est-elle intéressante ?

Malgré tout les avantages que représente l& 39;investissement Pinel, l& 39;erreur serait d& 39;oublier qu& 39;il s& 39;agit avant tout d& 39;un placement immobilier locatif à long-terme.

En effet, la limitation de cette approche, c’est qu’elle ne s’applique qu’à l’achat d’un bien neuf, répondant à des normes environnementales, donc à un prix largement supérieur (jusqu’à 60%) à celui de l’ancien. Dans une ville étudiante comme Lille ou Toulouse, l& 39;accès facilité aux universités par la présence d& 39;une station de métro proche du logement rendra celui-ci encore plus attractif aux yeux des étudiants à la recherche d& 39;une location.

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En effet, cette loi est même plutôt très intéressante voir parfois trop intéressante et c’est là que les problèmes ou arnaques arrivent car les investisseurs ne voient plus que le gain fiscal que l’opération peut leur rapporter. Lors d’un achat immobilier en loi Pinel ou même lors d’un achat immobilier locatif traditionnel, le type de logement s’adapte à l’emplacement dans la ville et à la catégorie de personnes visées : & 8211; le Studio T1 :  préférez le studio proche d’universités et grandes écoles pour cibler un étudiant ; & 8211; le 2 pièces T2 :  il est recherché par les jeunes couples, les personnes seules ou les retraités.

000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi pinel Outre Mer). Les réductions d’impôts sont plus importantes en fonction d’une durée plus longue: pour 6 ans de location, vous recevrez une déduction fiscale de 12%, pour 9 ans ce sera 18%, et pour 12 ans 21%. Il s’adapte parfaitement dans les grandes agglomérations et dans les périphéries où le nombre de résidences est faible : secteur résidentiel ; & 8211; le 3 pièces T3 :  il est recherché par des couples avec un enfant ou des couples souhaitant une pièce supplémentaire (bureau, chambre d’ami). Seulement, pour bénéficier de la défiscalisation, il faut louer le bien immobilier en tant que résidence principale au plus tard dans les 12 mois suivant l’achat et respecter un certain plafond de loyer. Même si vous ne voyez vraiment pas en quoi une loi permettant de favoriser le marché de l’immobilier locatif tout en offrant une défiscalisation intéressante aux propriétaires, peut contenir des arnaques, sachez qu’il y en a bel et bien.

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 Il est dans un premier temps nécessaire que la ville soit éligible à la loi Pinel, c’est à dire qu’elle se situe dans une des zones éligibles : zone A bis, zone B1, zone B2, zone C. En effet, ce dernier, en accordant en guise d’appât un petit incitant fiscal, accroche à sa ligne de nombreux poissons qui vont payer des impôts fonciers, des taxes sur le revenu et autres impôts différés par après.

Immobilier : la loi Pinel est-elle vraiment intéressante

Après il faut avoir affaires à une personne responsable qui saura vous renseigner sur le lieu choisi (pour la location et pour la revente), sur ce que vous voulez faire (investissement ou épargne retraite), sur les garanties locatives et constructeurs, autant de points à consolider pour votre projet. Ensuite, le bailleur sait qu& x27;il n& x27;aura pas dans les dix prochaines années d& x27;importantes sommes à débourser pour financer de gros travaux (ravalement, toiture) », indique Benjamin Mabille, gérant de BM Finance.

2- Investir dans un programme immobilier,en pleine campagne, c’est bucolique mais ce n’est pas là qu’on va trouvé des locataires qui eux préfèrent être à proximité de tous les centres d’intérêts. C’est le successeur de la loi Duflot et la loi Madelin, et il apporte à celles-ci quelques avantages supplémentaires, notamment au niveau de la durée de la mise en location, et des réductions d’impôts accordées. Elle offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif si l’investisseur s’engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. Du fait de la distance d& 39;une part, mais également parce que certains départements d& 39;Outre-Mer français sont plus exposés aux risques climatiques comme les cyclones et les tremblements de terre.

LOI PINEL LES ARNAQUES A EVITER ! AVIS NEGATIFS ET POSITIF INTERESSANT OU PAS

Ce n’est qu’à partir de la 20ème année que vous commencerez à faire du profit, mais il faudra une dizaine d’années supplémentaires pour qu’enfin l’opération devienne rentable, puisque vous aurez un déficit de trésorerie total de 55. Il faut notamment veiller à ce que le loyer potentiel du bien ne soit pas supérieur aux plafonds fixé par la loi : le texte prévoit un plafond de prix par m2 pour le logement, selon les zones, et un plafond pour les revenus du locataire, mais il y a plusieurs autres conditions consultables sur le site officiel de la loi Pinel qui doivent impérativement être respectées sinon l’avantage fiscal peut être remis en cause. Le dispositif Pinel a été lancé en 2015, après la crise financière, avec comme but la construction de nombreux logements, en fait par l’investissement de ceux qui veulent faire de l’immobilier locatif.

Un grand nombres de garanties existe dans le cadre d’un achat en loi Pinel en état futur d’achèvement (VEFA) qui vous assure de la livraison du projet et pendant les 10 années qui suivent.

Je n’ai personnellement jamais investi de l’argent dans l’achat de mes propriétés locatives, j’ai toujours utilisé l’effet de levier grâce à l’argent des banques.

1- Avec 20% de tva sur le prix d’un bien neuf, ça gonfle en effet les prix par rapport à de l’immobilier ancien qui n’a pas de TVA mais c’est surtout l’emplacement où se trouve le bien qui va compter pour évaluer son prix.

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J’ai investi en son temps avec du Perissol que j’ai revendu avec une grosse plus-value et je serais partant pour reprendre un investissement dans du Pinel, mais les contraintes locatives, les nombreuses normes de constructions, l’achat dans du neuf ou dans un programme en Etat de Futur Achèvement, (VEFA), font grimper les prix de vente, voilà quelques inconvénients.  Vous avez vous même à participer au financement, ce qui est une hérésie dans le principe sacro-saint de l’investissement locatif: votre locataire paie (entièrement) votre emprunt à votre place par ses loyers.

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Les grands projets d’urbanisme sont aussi des facteurs forts de croissance et de hausse du prix de l’immobilier : arrivée d’un TGV, nouvelle autoroute (par exemple, Bordeaux, Nantes, Toulouse& 8230;). Ce dispositif s’applique à l’investissement locatif dans le secteur du logement neuf, en offrant aux contribuables une réduction d’impôt en échange d’un engagement locatif sur la durée et du respect de loyers plafonnés. Dans un rapport daté de mars 2017, l& 39;UFC-Que-Choisir pointait du doigt les principaux dérapages du dispositif Pinel : zones à tensions locatives inexistantes, prix du loyer supérieur à la moyenne, difficulté pour revendre au terme de la durée de location, impossibilité pour l& 39;investisseur de rembourser son emprunt, etc.

Plus cher que le T2, il procure une réduction d’impôt plus importante ; & 8211; le 4 pièces T4 :  il s’adresse aux familles plus nombreuses qui souhaitent vivre en centre-ville ou en périphérie. Le meilleur compromis pour la loi Pinel : ville moyenne, bonne demande locative, Plafonds de loyer proches du prix du marché, prix à l’achat raisonnable et optimisation du projet par un professionnel .

C’est un de ces dispositifs d’investissement qui permettent d’ajouter une aide de l’État aux loyers perçus pour baisser son effort d’épargne mensuel et aisni se créér un patrimoine pour la retraite.

D& 39;autant plus que les conditions d& 39;investissements sont relativement accessibles : peu ou pas d& 39;apport, possibilité de faire construire ou d& 39;investir dans un logement existant, taux d& 39;emprunt historiquement bas, etc.

Si les tribunaux redressent souvent les tords, le message est clair : justice sera faîte pour les investisseurs à qui on a vraiment caché la vérité, sur les tensions locatives et les réalités du marché par exemple, mais les cours d& 39;appel en peuvent souvent pour ceux qui s& 39;engagent les yeux fermés.

Contrairement aux bonnes pratiques enseignées dans ma formation sur l’immobilier, où c’est le locataire qui finance entièrement pour vous votre achat, cet exemple montre que vous avez personnellement à participer dans le financement de l’opération à raison de 19,4%, ce qui est énorme:.

Vous êtes obligés de mettre le bien en location endéans les 12 mois après l’avoir acheté, ce que vous ferez normalement de bon gré car vous avez à évidement à rembourser le plus rapidement votre emprunt. Pour le reste, les règles du Pinel restent inchangées à savoir une  Spécial impôts 2018 : la mécanique du plafonnement des niches fiscales sur le revenu égale à 12, 18 ou 21 % du prix du bien en contrepartie d& x27;une durée de location de 6, 9 ou 12 ans. Quand on décide d’investir dans l’immobilier afin de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel on se dit que 12 mois pour pouvoir louer son bien, c’est assez long et vous trouverez facilement des locataires. Au sujet de la loi Pinel, les avis négatifs s& 39;accumulent sur le net et les médias se régalent d& 39;histoires de particuliers ayant investi en loi Pinel, attirés par les promesses de défiscalisation, et victimes d& 39;arnaques de la part de promoteurs immobiliers véreux ou d& 39;entreprises malhonnêtes.

Je pense finalement que le réel résultat de la loi Pinel n’est pas de vous aider à investir, mais de soutenir la construction immobilière, d’enrichir les promoteurs et de renflouer les caisses de l’État. 6- Alors certes, vous pouvez vous tourner vers un promoteur ou une agence immobilière pour vous aider à louer plus vite votre logement et beaucoup d’entre eux mettent en avant leur expertise en vous promettant de vous trouver rapidement des locataires. Je lis toujours vos articles avec assiduité (et votre formation immobilier m’a permis de faire mon dossier prêt immo auprès de la banquière qui a été impressionnée du détail & 8211; et prouver que je n’étais pas un ignorant investissant dans du Pinel) . Et au moment de la revente, au bout de 9 ans, une forte décote risque de s’appliquer, d’autant qu’une majorité des biens d’un même programme risquent de se trouver en même temps sur le marché, mis en vente par des propriétaires qui ont tous fait la même démarche. À ce bilan locatif catastrophique, il faut encore ajouter, comme nous l’avons vu, que l’on doit se demander si on pourra jamais revendre cet immeuble avec profit, vu qu’il a été vendu à la base (et acheté) bien trop cher. Ainsi les derniers programmes engagés dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre peuvent être encore estampillés Pinel pour un achat réalisé au plus tard fin 2018. Dans le cadre du dispositif de défiscalisation de Sylvia Pinel, le prix de revient d’un bien immobilier correspond au prix d’achat du logement neuf auquel viennent s’ajouter les frais de notaire et éventuellement les frais d’agence si vous utilisez les services d’une agence immobilière pour votre acquisition, ainsi que les frais annexes. Les avis négatifs sur le net et sur les médias ne reflètent que le manque de prudence des investisseurs aveuglés par la rentabilité hyper intéressante de la loi Pinel, à tel point, qu’ils en oublient les fondamentaux de l’investissement immobilier. Prix d’achat beaucoup plus élevés que normalement, pertes mensuelles pendant 20 ans, plafonnements des loyers, possibilité et danger de revente simultanée de tous les propriétaires qui se débarrassent du bien à la fin de la période de défiscalisation (et donc baisse de prix), revalorisation hypothétique, etc….

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La promesse de la loi Pinel est qu’il est désormais possible d’investir sans avoir de l’argent soi-même, d’agrandir son patrimoine à moindre coût grâce à des défiscalisations, et de pouvoir réaliser une plus-value à la fin du processus. En effet, en s’engageant pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans et en achetant un appartement neuf dans une zone éligible au dispositif Pinel, il sera possible de pouvoir prétendre à une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat du bien. Elle améliore et facilite tout le processus de l’investissement immobilier tel que je le vois: acheter un immeuble en faisant rembourser l’emprunt contracté par les locataires, et se retrouver à la fin de l’emprunt avec un bien que l’on peut continuer à mettre en location (revenu passif), ou mettre en vente et investir l’argent ainsi récolté d’une autre façon.  Comme les loyers sont plafonnés et les locataires protégés, vous attirez une clientèle qui n’a pas toujours les moyens de payer ses loyers et par conséquent le risque d’impayé est beaucoup plus important. Une clause qui évite les dérives des dispositifs précédents (Scellier), pour lequel des promoteurs peu scrupuleux ont construit des immeubles qui n’ont jamais trouvé de locataires.

Pour optimiser ce dispositif et séduire un large profil de candidats locataires (célibataire, couple avec ou sans enfant), la surface de prédilection « du Pinel » reste le 2-pièces (38 à 45 m2) ou le petit 3-pièces (48 à 58 m2). Par conséquent, avant d’investir dans l’immobilier pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, il faut bien se renseigner et l’idéal est de faire appel à un expert qui saura détecter tous les pièges et les arnaques liés au dispositif Pinel. Si nous employons donc un taux prudent de 5% d’augmentation des prix de l’immobilier par an, en tenant compte de l’inflation, il faudra donc plus de 7 ans avant que le prix d’achat de l’appartement se retrouve enfin en équilibre avec le marché. Non seulement vous paierez moins cher pour recevoir un loyer identique, mais vous pourrez déduire vos travaux de la base imposable, ce qui revient finalement à peu près au même qu’une défiscalisation en Pinel.

Car même quand les secteurs B2 et C étaient éligibles, nous ne sélectionnions aucun programme dans ces zones réputées peu tendues », reconnaît Cédric Forman, directeur du pôle immobilier de Thesaurus.

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