La loi Pinel est-elle intéressante ?

De nombreux investisseurs locatifs espèrent faire une bonne affaire grâce à la Loi Pinel. Cependant, certaines études montrent que cet incitatif fiscal n’est pas aussi lucratif qu’il n’y paraît. En bref, voici les raisons pour lesquelles il n’est pas si intéressant d’investir dans Pinel.

Le prix de l’immobilier neuf est trop élevé

Les biens immobiliers neufs sont vendus entre 20 et 30% plus chers que les biens anciens , et cela a toujours été le cas depuis l’introduction des systèmes d’impôt foncier. La raison ? Attirés par la promesse d’une réduction fiscale très avantageuse, les clients sont prêts à tout faire pour terminer la transaction. Pour leur part, les promoteurs profitent de l’occasion pour gonfler leurs marges. Cependant, afin d’investir dans l’immobilier de manière rentable, il est tout à fait possible d’opter pour l’ancien. Non seulement c’est moins cher, mais ce créneau d’investissement permet également de déduire le travail de l’assiette imposable.

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En outre, puisqu’il a déjà un loyer locatif en termes de demande de location, il offre le même loyer ou même plus élevé que celui d’une nouvelle propriété, ce qui équivaut à peu près à la même chose qu’une loi Pinel. En passant, l’acquisition de biens immobiliers bien au-delà de sa valeur normale signifie réduire vos chances de rentabiliser rapidement votre investissement. Pour bien comprendre les enjeux d’une telle décision, faire une simulation Pinel 2019 loi.

Les logements étiquetés Pinel comportent un risque locatif

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La base d’un investissement locatif est de trouver un locataire. Cette tâche semble toujours simple sur le papier, mais la réalité est parfois très différente. En effet, de nombreux logements Pinel ont de la difficulté à trouver des locataires . Le fait est que le nombre de constructions dans certaines zones éligibles à cette législation tend à augmenter, ce qui entraîne une concurrence accrue pour les offres de location. Il n’est pas rare de voir des propriétaires obligés de réduire leur loyer pour gagner de la visibilité. Dans certains cas, le logement en question reste vacant pendant plusieurs mois, un phénomène qui va réduire considérablement les revenus locatifs.

Dans ce cas, l’investisseur peut devoir rembourser les sommes déduites si la période de vacance de location est trop longue. Certes, pour corriger ce problème, certaines zones éligibles en vertu de la loi Pinel ont été déclassées en 2018 , mais reste à voir si ces localités ont réellement une demande de location plus élevée que l’offre. Dans tous les cas, le risque demeure particulièrement pour les investisseurs sans espèces qui comptent sur l’effet de levier du crédit pour rembourser leur prêt.

Les nouveaux produits sont moins

rentables Pour convaincre l’acheteur d’acheter, les promoteurs immobiliers ont souvent tendance à gonfler artificiellement la rentabilité de la transaction en ne montrant que le taux brut de rendement de l’investissement. Toutefois, pour être pertinente, cette variable doit être moins les coûts et charges liés à l’acquisition et à la détention de l’immeuble, c’est-à-dire le coût de l’engagement de location, qui varie entre 6 et 12 ans. En fait, bien que Pinel soit censé promouvoir l’accès aux logement intermédiaire grâce à des plafonds de loyer en moyenne 20% inférieurs à ceux sur le marché, il n’est pas rare de voir les loyers au-dessus de ce seuil.

Cependant, un locataire qui décide de vivre dans un nouveau logement ne sera pas disposé à payer 10 ou 20 % de plus pour deux logements de la même catégorie. A Marseille, par exemple, le plafond du Pinel est fixé à 12,50 euros le mètre carré alors que le loyer moyen du marché peine à atteindre 11, 20 euros . En conséquence, la rentabilité est affectée négativement. Et avec un loyer boursier tournant autour de 550 euros contre 615 euros à Pinel, un logement de 50 m2 vendu à 5.530 euros le m2 ne donnera que 2, 4% du rendement, contre 3, 4% dans l’ancien.

Pire encore, à la fin de la période d’avantages fiscaux, les investisseurs Pinel vont revendre leur ancienne propriété. Par conséquent, le prix de revente peut tomber en dessous du prix d’achat initial, ce qui constituera une perte si le montant des économies d’impôt réalisées n’excède pas cette différence.

Résumé

• 1 Le prix de l’immobilier neuf est trop élevé
• 2 logements étiquetés Pinel présentent un risque locatif
• 3 La propriété neuve est moins rentable