Investissement locatif : comment prouver votre rentabilité au banquier ?

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L’investissement locatif est très plébiscité pour ses nombreux avantages. Il permet de se constituer un patrimoine à moindres coûts et surtout de profiter d’une importante défiscalisation. Cependant, financer son projet d’investissement locatif n’est pas une tâche aisée. Il faut en effet prouver sa rentabilité au banquier en vue de bénéficier d’un prêt conséquent. Découvrez dans ce guide ce qu’il faut faire pour vous en sortir.

Calculez votre rentabilité locative avant d’investir

Avant d’investir dans un immeuble locatif, il faut estimer combien le bien peut vous rapporter. Cela montre votre sérieux et prouve aux établissements de prêt que vous maitrisez le sujet. Pour déterminer le rendement locatif d’un bien immobilier, il faut considérer le prix d’achat du bien, les mensualités perçues et les dépenses effectuées durant son utilisation.

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C’est la même procédure pour calculer son taux de rentabilité pour son prêt immobilier sans apport avec efficacité. Le calcul de la rentabilité d’un bien immobilier se réalise à différents niveaux. Il faut en effet déterminer le rendement brut, connaître la rentabilité nette puis calculer le rendement net-net.

Déterminez le rendement brut de votre propriété immobilière

La rentabilité brute est une valeur primitive. Elle comprend les loyers engrangés et le coût d’achat du bien. Les dépenses locatives comme les frais de gestion ou d’entretien et les taxes ne sont donc pas prises en compte.

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Pour connaître la rentabilité brute, on divise le montant global du loyer d’une année par le prix d’acquisition du bien immobilier. Le prix d’acquisition est déterminé en faisant la somme du prix net vendeur, des frais de notaire ainsi que les honoraires bancaires.

Rentabilité locative

Déterminez la rentabilité nette du bien immobilier

La rentabilité nette indique plus précisément la plus-value d’un bien immobilier. Pour l’obtenir, il suffit de soustraire du montant du loyer annuel les charges et les dépenses liées à la location du logement (travaux d’entretien et autres). On y retranche également les taxes foncières ainsi que les éventuelles dépenses inhérentes au bien-être du locataire.

Le prix d’achat, fixé pour déterminer le rendement net d’un bien immobilier, est influencé par le coût du crédit immobilier contracté et les aléas financiers liés à l’utilisation du bien. Par conséquent, il n’est pas évident de connaître avec exactitude la valeur nette de votre placement immobilier. On parle plutôt d’estimation de la rentabilité nette d’un bien immobilier.

Calculez le rendement net de votre bien immobilier après déduction fiscale

Pour avoir une idée plus précise sur la rentabilité de votre bien immobilier, il faut chercher à connaître son rendement net après le prélèvement des impôts. Le calcul se réalise en fonction du dispositif fiscal choisi (micro foncier, micro BIC, réel…) et surtout selon les exonérations dont vous pouvez bénéficier.

L’immobilier locatif permet de stimuler l’économie nationale, car il comble le manque de logements. Le gouvernement encourage donc les investisseurs en mettant à leur disposition différentes sortes de réductions fiscales. Le dispositif Pinel, la loi Scellier, Dufflot ou encore Robien en sont des exemples.

Par ailleurs, il faut noter que la vacance locative (absence de locataire) peut également jouer sur la rentabilité de votre investissement immobilier. Il vaut mieux, dans ce cas, prévoir des mois de loyers impayés lors de vos calculs. Cela vous évite les mauvaises surprises et vous permet d’assumer vos mensualités de prêt immobilier sans interruption.

Simulez votre capacité d’emprunt

La simulation de votre capacité d’emprunt vous donne une idée concrète sur le montant que vous êtes susceptible d’emprunter. Elle rend votre dossier plus crédible et facilite le traitement de votre demande auprès des établissements prêteurs. Pour estimer votre capacité d’emprunt, il faut tenir compte de vos charges et revenus ainsi que votre taux d’endettement.

Les revenus à considérer pour déterminer votre capacité d’emprunt

Le salaire fixe est le revenu qui est considéré pour les personnes exerçant une activité professionnelle. Ce revenu fiscal net se retrouve sur le bulletin de paie. Il doit être régulier pour être pris en compte dans l’estimation de votre capacité d’emprunt.

Si vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement, cela augmentera vos chances d’obtenir un prêt immobilier. Les établissements bancaires prélèveront une partie de vos revenus locatifs (à hauteur de 70 %) pour compenser vos mensualités de prêt.

Connaître votre taux d’endettement pour mieux évaluer votre capacité d’emprunt

Le taux d’endettement définit le montant à rembourser à chaque fin du mois. En règle générale, les banquiers se fient au palier des 33 % pour estimer votre solvabilité. Cependant, ce pourcentage peut augmenter (jusqu’à 35 %) dans certaines situations. Pour calculer votre taux d’endettement, il faut diviser vos revenus fixes par vos différentes charges, puis multiplier le résultat par 100.

La formule se présente comme suit : Td = charges mensuelles ÷ revenus par mois × 100. Supposons que votre ménage perçoit 6 000 euros comme revenu régulier chaque mois et que vos charges s’élèvent à 2000 euros environ. Votre taux d’endettement est de 33 %. Dans ce cas, les établissements prêteurs n’auront pas de crainte à vous accorder un prêt.

La durée d’emprunt est aussi un élément à ne pas perdre de vue. Moins elle est longue, plus votre capacité d’emprunt est élevée. De plus, le taux de prêt varie selon la politique de chaque établissement financier. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour faire baisser vos mensualités.

Les astuces pour augmenter votre capacité d’emprunt

La solution idéale pour maximiser votre capacité d’emprunt est de réduire vos charges en remboursant les prêts en cours. Vous pouvez aussi augmenter votre apport personnel de 10 ou 20 % pour vous montrer plus crédible auprès des établissements financiers.

Il est également possible de varier ses sources de revenus pour mieux gérer les cotisations mensuelles. Différentes formes d’aides sont disponibles pour vous aider à alléger votre budget. Avec le prêt à taux zéro (PTZ) par exemple, vous pouvez emprunter une partie de la somme dont vous avez besoin sans payer d’intérêts.

Apportez à votre banque les pièces du dossier prouvant votre sérieux

Avoir un dossier complet et solide permet d’accélérer le traitement de votre demande de prêt. Il est donc recommandé de présenter toutes les pièces nécessaires à l’établissement de votre dossier au banquier. Vous devez prévoir en effet :

  • votre pièce d’identité ou votre passeport,
  • un justificatif de votre domicile ou une attestation de la personne qui vous héberge,
  • le justificatif de votre situation familiale (livret de famille, certificat de pacs, etc.),
  • vos trois derniers bulletins de paie,
  • les fiches de vos relevés de compte récents,
  • une attestation de votre apport personnel (si possible),
  • des extraits de vos derniers avis d’imposition,
  • les justificatifs qui attestent l’achat du bien immobilier (compromis de vente, titre de propriété, etc.).

Vous devez vous présenter avec l’original et la photocopie de chaque document. Après examen, la banque vous restitue aussitôt les pièces originales.

Trouvez un bien avant de vous rapprocher de votre banquier

Le fait de choisir votre bien immobilier en amont, avant de vous rendre chez le banquier, représente un réel atout. Cela prouve votre implication dans le projet et augmente vos chances d’obtenir gain de cause. Le choix de votre bien immobilier ne doit pas être fait à la hâte.

Le prix au mètre carré, le profil et surtout la qualité de la construction du bien sont des éléments qui doivent retenir votre attention. La proximité de votre bien locatif des commodités (commerces, transports en commun, écoles, etc.) renforce son attractivité. C’est un facteur qui agit directement sur le prix de location du bien immobilier.

N’hésitez pas à comparer différentes offres immobilières afin de mieux vous décider. La rentabilité d’un placement immobilier se détermine sur le long terme. Il vaut mieux faire inspecter le bien immobilier par un expert du bâtiment pour ne pas découvrir des vices cachés plus tard.

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