Comment récupérer une servitude de passage ?

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Le propriétaire d’un fonds peut être bénéficiaire d’une servitude.

Une servitude est une redevance imposée à un fonds pour l’utilisation et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Une servitude de passage confère au propriétaire du terrain dominant un droit de passage, mais ne transfère pas à son avantage la propriété de la base de la servitude qui demeure la propriété du détenteur du fonds de service.

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Cette servitude est un droit réel basé sur la configuration des locaux (terrain enclavé) ; cette situation peut être confirmée par un acte authentique.

Il permet d’accéder à la route desservant le centre-ville en utilisant le fonds de service (le terrain du voisin).

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Comme la servitude est encore un empiètement sur les biens d’autrui, les juges l’interpréteront de façon étroite.

Selon la Cour de cassation, la servitude de passage ne peut conférer le droit d’empiéter sur les biens d’autrui.

Le bénéficiaire de la servitude ne peut l’aggraver ou la modifier.

Il ne peut pas utiliser cette servitude pour stationner des véhicules alors qu’elle n’avait pas été utilisée dans le garage.

Quant au débiteur de la servitude, il ne peut rien faire pour en diminuer l’usage ou le rendre plus gênant (article 701 du Code civil).

Il ne peut pas changer l’état des choses, ni déplacer la plaque de la servitude. S’il avait construit des bâtiments, il sera ordonné de les démolir en plus de payer des dommages moraux.

Dans la pratique, les juges du fond apprécieront souverain la compatibilité des droits et obligations mutuels du débiteur et du bénéficiaire de la servitude.

Ces juges se fonderont sur un certain nombre d’éléments : libellé de la clause insérée dans le titre, l’intention des parties, la configuration des locaux, le dommage subi.

Ainsi, il a été jugé dans certains cas que la modification de la servitude par le débiteur n’est pas condamnable car cette modification n’a pas entraîné une aggravation de son utilisation.

Ainsi, il a été jugé que rien n’interdit aux débiteurs de la servitude de fermer le passage avec un portail, responsable de leur remettre au propriétaire du fonds dominant les moyens permettant l’ouverture et la fermeture du portail (clé ou télécommande ou code).

Ronit ANTEBI Avocat immobilier

Publié le 17 septembre 2019

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