Pourquoi les foncieres baissent ?

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La baisse des marchés n’a pas permis de sauver les entreprises d’investissement immobilier cotées en bourse (SIIC). Mais ses dividendes élevés, et un rendement brut moyen de 6,4 %, ont ralenti sa chute. Depuis le début de l’année, leurs prix ont baissé de 3 points de moins que l’ensemble du marché…

Au 10 mars, l’indice IIIF SIIC France, reflétant l’évolution de 24 entreprises d’investissement immobilier, a diminué de 18,6%. Contre -21,8% pour l’indice général CAC (All Tradable). Et l’écart s’élève à près de 4 points lorsque l’on compare l’indice brut des dividendes de SIIC France réinvesti (-17,9%), avec l’indice global incluant également les dividendes (-21,6%).

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Les dividendes, une source importante de revenus à long terme

Alors que les fluctuations des changes exposent les investisseurs à des pertes, les dividendes constituent une source importante de revenus à long terme. Cependant, avec la baisse des prix, la rendement fourni par les dividendes des entreprises foncières a augmenté mécaniquement ! Au 10 mars, l’indice IIIF SIIC France présentait un rendement brut moyen de 6,4 %. Contre 3,7 % pour l’indice CAC 40. La performance moyenne de l’IBIS français, pondérée sur l’indice IIIF par leur taille et leur poids respectifs, couvre un large éventail de situations. Dans la pratique, les investisseurs ont intérêt à vérifier la fiabilité de ces dividendes au niveau de chaque société. Les dividendes ne devraient pas être le seul critère pour choisir d’investir dans la CEI. Comme pour l’immobilier, la rentabilité du loyer n’est pas tout. Il est également nécessaire de prendre en compte le type de propriété, sa qualité, son emplacement et ses perspectives de valeur ajoutée (voir encadré).

Dividendes déclarés au dernier prix, ou retour instantané

Pour la SIIC, nous vérifions le niveau de dividende distribué au cours de l’année écoulée pour chacune des 24 valeurs de l’indice IIF SIIC France. Et collecté les dividendes annoncés, pour ceux qui ont déjà publié leurs résultats 2019. La comparaison de ces dividendes avec les prix courants donne une image exacte de la performance des dividendes d’un achat à ce niveau. Parmi les plus connus, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a déjà annoncé la continuation de son dividende. Pour la troisième année consécutive, elle s’élève à 10,80€ par action. Comme certains SIIC, URW distribue ses dividendes deux fois. Ce qui vous permet de partager vos fardeaux. Cette année, un acompte de 5,40€ sera versé le 26 mars (séparément le 24 mars). Suivi du bilan du 6 juillet 2020 (joint le 2 juillet). Basé sur le prix du 10 mars, ce dividende représente un rendement de 11,9 %.

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Les rendements les plus élevés des terres commerciales

Certes, le leader des centres commerciaux pourrait être indirectement affaibli par le déclin de la assistance liée à l’épidémie de coronavirus. Premier CIIC coté en France, avec une capitalisation de 12,5 milliards d’euros, URW ne manque pas d’arguments pour attirer les investisseurs à la recherche de revenus. Depuis l’approche de Westfield australien, le patrimoine d’Unibail OR s’est répandu 35% en France et 41% dans le reste de l’Europe. Et 24% aux États-Unis. Comme Unibail, les SIIC commerciales affichent des rendements de dividendes plus élevés. C’est le cas de Mercialys, la terre du groupe de vente au détail Casino. Ce dernier a annoncé une nouvelle amélioration de son dividende annuel. Avec 1,15 euros par action, il a enregistré une augmentation de 2,7% par rapport à l’année dernière. Et 8,5% en trois ans.

Augmentation des revenus distribués

Mercialys a déjà versé un dépôt de 0,47€ par action en octobre. Le supplément devrait être versé aux actionnaires début mai 2020. Carmila, le groupe hypermarché Carrefour est également situé parmi les champions des dividendes. Troisième société immobilière commerciale cotée en Europe, avec une capitalisation boursière de 1,9 milliard d’euros, Carmila a annoncé la poursuite de son dividende pour cette année. Ce montant sera de 1,50€ par action, versé en une seule fois, en mai 2020. Ce dividende représente un ratio de paiement (dividende par rapport au revenu récurrent) de 92 %. Contre 98% l’année dernière. Ce qui améliore votre visibilité. À ce niveau, le dividende fournit 10,5 % du revenu annuel. Leader européen des centres commerciaux (6,5 milliards d’euros de capitalisation boursière), Klépierre est également membre du club immobilier le plus rentable.

Meilleure évaluation du marché des terrains mixtes ou des bureaux

Klépierre a un rendement de dividende à deux chiffres (10,3 %), basé sur son prix du 10 mars. Et il a annoncé une augmentation de son dividende de 4,8% cette année, à 2,20€, payable en deux étapes. Le les actionnaires ont déjà reçu un dépôt de 1,10€ le 9 mars, avec le solde versé en juillet. MRM Land or Heritage and Trade sont également spécialisés dans les domaines commerciaux. Mais ils sont beaucoup plus petits en taille. Leurs dividendes sont stables, ou en hausse. Et générer 7 à 8 % de rendement annuel. Les terrains ou bureaux mixtes bénéficient d’une meilleure évaluation du marché que les SIIC commerciales. En raison notamment de son patrimoine plus équilibré. En conséquence, leurs dividendes fournissent des rendements moins impressionnants. Mais, d’ailleurs, très satisfaisant. C’est le cas, par exemple, d’Altarea Cogedim.

Augmentation des dividendes distribués

Cette propriété diversifiée annonce une augmentation de son dividende, prévue début juillet, à 13€ par action ( 2%). Cegereal, spécialisée dans les bureaux parisiens, maintient son dividende à 2,30€ par action. C’est-à-dire, un rendement supérieur à 6%. D’autres terres diversifiées, Covivio et Icade ont annoncé l’augmentation des dividendes. Il a respectivement 4,80€ ( 4,35%) et 4,81€ ( 4,6%). Icade a déjà versé un acompte de 2,41€ par action début mars. Foncière Inéa est spécialisée dans l’achat de bâtiments sous conditions futures de résiliation (VEFA). Principalement dans les bureaux (87 %) et dans la province (88 %). Elle annonce une augmentation de 14% de son dividende à 2,50€ par action. C’est un rendement de 6,3 %, basé sur le prix du 10 mars.

Une forte source de revenus avec des rendements attractifs

Bien que leurs rendements soient légèrement inférieurs, compte tenu de leur valeur, Gecina ou Paref affichent également des dividendes croissants. De 1,8% respectivement (à 5,60€) pour Gecina. Et 3,9% (à 4€) pour Paref. Deux SIIC se distinguent en termes de croissance annoncée des dividendes. Frey, un SIIC dédié aux magasins, avec 25% (1,50€). Et Argan, spécialiste des entrepôts logistiques, avec 41% (1,90€). Exception entre ces augmentations, la Foncière Tour Eiffel a annoncé un dividende décroissant à 2,25 euros. Cela continue de produire 6,9 %, sur la base du prix du 10 mars.

À court terme, le yo-yo du marché a certainement quelque chose à effrayer les investisseurs. Mais à long terme, les dividendes des sociétés immobilières cotées en bourse constituent une forte source de revenus avec des rendements attrayants.

Gilles Pouzin

ANR et LTV, deux autres indicateurs de performance SIIC

dividendes et le rendement ne sont pas les seuls critères d’évaluation des CII. L’actif net réévalué (RDA) et le ratio dette/dette Prêt à valeur sont deux indicateurs à suivre également. Les

ANR fichier

L’ actif net réévalué (ARN) mesure la valeur des actifs de chaque SIIC. Cette valeur est actualisée en fonction de l’expérience, basée sur prix du marché immobilier. Les taxes qui devraient être payées en cas de revente de marchandises sont également prises en compte. Pour calculer l’actif net, déduisez les dettes de l’entreprise. En fait, les SIIC investissent en partie dans le crédit. Plusieurs SIIC d’entreprises ont vu leur NRA chuter l’an dernier. Fin 2019, l’ANR de Mercialys a baissé de 5,3% à 20,01€ par action. Et -2,1% pour Carmila (27,79€ par action), -2,5% pour Klépierre (39,50€) et -3,8% pour URW (213,30€). D’autres SIIC de bureau et mixtes ont vu les progrès de leur ARN. C’est le cas de Cegereal ( 6,6% à 43,7€ par action), de Gecina ( 9% à 175,8€) ou de la Société foncière lyonnaise ( 11,1% à 95,9€).

LTV

Le ratio prêt-valeur (LTV) mesure l’effet de levier. Un pourcentage élevé indique que la SIIC a des dettes importantes. La dette a un effet multiplicateur en période de croissance. Mais les CCI les plus endettés sont plus vulnérables en cas de ralentissement. Le Selon Invest Securities, la moyenne LTV des principaux SIIC françaises est tombée à 37,4 % en 2019, contre 41 % en 2018. Les écarts varient entre 22,7 % de la dette et des actifs de la Société foncière lyonnaise et 56 % pour Argan.

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À propos de l’IEIF (i)

Fondé en 1986, l’IEIF est un centre indépendant de recherche, de recherche et de prospective spécialisé dans l’immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs du secteur immobilier et l’investissement dans leur entreprise et leur pensée stratégique, en leur offrant des études, des notes analytiques, des synthèses et des clubs de pensée. L’approche de l’IIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans la répartition des actifs. Il est transversal, l’IEIF suit les deux marchés (immobilier société, logement) en tant que fonds immobiliers (inscriptions : SIIC, REIT ; non cotée : SCPI, OPCI, autre FIA).

i) Informations extraites d’un document officiel sur l’association

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