Les principales solutions de défiscalisation immobilière en France

L’investissement immobilier séduit de plus en plus de particuliers. Il s’agit d’un placement sécurisé qui permet de se constituer un patrimoine, tout en ayant la possibilité d’obtenir des revenus complémentaires. Aujourd’hui, les investisseurs peuvent compter sur plusieurs dispositifs de défiscalisation. Ils leur permettent de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables sous certaines conditions. Si vous envisagez de réaliser une acquisition immobilière, quelles sont les solutions de défiscalisations les plus réputées en France ? Comment faire le bon choix pour optimiser la rentabilité de votre projet ?

La défiscalisation immobilière avec la loi Malraux

La loi Malraux est entrée en vigueur depuis 1962, avant d’être révisée en 2009. Cet outil de défiscalisation vise à protéger le patrimoine architectural français, en incitant la rénovation de biens anciens en échange d’avantages fiscaux intéressants. Investir dans un programme Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale. Cet abattement s’applique sur l’impôt dû et peut être réparti sur 4 ans ou être imputé dès la première année.

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Pour profiter de cet avantage, vous devez évidemment remplir les conditions d’éligibilité. Le bien ancien acquis doit être situé dans une zone éligible. Des travaux de restauration intégrale doivent être entrepris avec une autorisation spéciale auprès de la préfecture. Une fois les travaux achevés, le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivants, durant une période de 9 ans. Notez que vous n’êtes pas autorisé à le louer à un membre de la famille.

Avant de réaliser un tel investissement, il est important de comprendre les différences entre la loi Malraux et la loi Monuments Historiques pour faire le bon choix. Le bien acquis doit être référencé dans un site patrimonial remarquable.

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Il peut être situé dans un secteur bénéficiant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans des quartiers anciens dégradés ou conventionnés NPNRU. Ces derniers font l’objet d’un nouveau programme de renouvellement urbain. Dans ce cas, la réduction d’impôts est limitée à 30 %. En dehors de ces zones et dans les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), cette limite passe à 22 %.

Tout comprendre sur la loi Monuments Historiques

Mise en place en 1913, la loi Monuments Historiques est toujours valable. Cet outil de défiscalisation a pour objectif de protéger le patrimoine architectural. Il est valable pour les différents types de biens comme :

• les monuments historiques classés,
• les biens remarquables inscrits dans l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ayant une notoriété régionale confirmée,
• les biens disposant du label délivré par la Fondation du patrimoine.

À la différence de la loi Malraux, cette solution de défiscalisation offre une déduction fiscale de 100 % du montant des travaux de réhabilitation du bien acquis. Cependant, elle baisse à 50 % des charges si le bien ne génère aucune recette et s’il n’est pas ouvert au public. En plus de vous permettre de déduire les charges des loyers, vous avez la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global dans le cas où les charges dépassent les recettes.

Pour profiter de ces avantages fiscaux, vous devez rester propriétaire durant 15 ans consécutifs. Les travaux de réhabilitation doivent être confiés à des artisans agréés et faire l’objet d’une autorisation de l’architecte des bâtiments de France.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel a été mis en place en 2014 pour encourager la construction neuve et améliorer l’offre locative particulièrement dans les zones tendues. Cet outil de défiscalisation vous fait bénéficier d’une réduction d’impôts en échange de la mise en location du bien acquis.

Le montant de l’abattement fiscal va dépendre de la durée de la location déterminée en amont. Vous pouvez vous engager sur une période de 6, 9 ans ou 12 ans. Dans le premier cas, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts de 12 %, contre 18 % pour le second cas et 21 % pour le dernier. Cet abattement est limité à 300 000 € par bien par an.

Pour investir en Pinel, vous devez acquérir un appartement neuf situé dans une zone tendue A, A bis ou B1. Il doit être mis en location dans les 12 mois suivants la signature de l’acte de vente. Des plafonds de loyers sont imposés à ce type d’investissement. En effet, les loyers en Pinel peuvent être 20 % inférieurs à ceux du marché.

De plus, vous ne pouvez pas louer à des occupants dont les ressources ne correspondent pas aux plafonds imposés. Il faut noter qu’en cas de revente avant l’échéance de la période d’engagement, vous risquez de perdre l’avantage fiscal. Vous serez dans l’obligation de restituer les montants touchés en avance.

Le dispositif Censi-Bouvard pour réduire l’imposition

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier, considérez aussi la possibilité de profiter de la solution Censi-Bouvard. Mise en place depuis le 1er janvier 2013, elle vise à multiplier la construction de résidences de services et d’établissements médico-sociaux.

Ce dispositif revêt de nombreux avantages. En plus de la réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition ou du prix de revente sur une limite de 300 000 € par bien par an, il vous fait aussi bénéficier de la récupération de la TVA de 20 % sur le prix d’achat.

Cependant, cela n’est valable que si vous le conservez pendant 20 ans. De plus, vous ne courez aucun risque financier, car même en cas d’inoccupation du bien, l’exploitant continue de vous verser les loyers. Vous n’êtes soumis à aucun plafond de loyers ni de ressources du locataire. Cette option est très pratique, puisque même en étant propriétaire, vous n’avez pas à gérer la location.

Pour être éligible à ce dispositif, vous devez investir dans un bien neuf ou ancien à rénover, datant de moins de 15 ans et faisant partie d’une résidence de services. Vous disposez d’un mois après l’achat pour louer le bien à un exploitant de la résidence. La période de location minimale est fixée à 9 ans pour profiter des avantages fiscaux de cet outil.

Comme vous pouvez le constater, de nombreuses options s’offrent aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier. Avant de faire votre choix, nous vous conseillons de bien analyser la rentabilité de votre projet, en tenant compte des avantages fiscaux et des différentes contraintes liées à chaque option.

Pour mener à bien votre investissement, vous pouvez vous faire accompagner par un agent immobilier professionnel dans le domaine. Ce dernier sera en mesure de vous conseiller et de vous orienter vers la meilleure solution.