Loi Malraux et investissement dans l’ancien

Beaucoup pensent que l’investissement en droit Malraux est réservé aux plus riches, mais aujourd’hui il est tout à fait possible de profiter de cette opération. Le régime Malraux est un outil d’exonération fiscale visant à réhabiliter et rénover des biens anciens afin d’obtenir une réduction fiscale en retour.

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Pourquoi investir dans Malraux ?

La loi Malraux est l’un des plus anciens systèmes d’impôt foncier de France.

André Malraux, ancien Ministre de la Culture, a dressé le 4 août 1962 le premier Inventaire général du patrimoine culturel et le Plan de sauvegarde et de mise en valeur, qui constitueront la base de l’actuelle loi de Malraux.

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Les contribuables qui investissent dans la loi de Malraux bénéficient de nombreux avantages fiscaux.

Ce régime encourage la restauration de la vieille ville, et les bâtiments situés dans les zones sauvées, à travers la réduction d’impôt qui est calculée sur la quantité de travail.

Le programme Malraux répond à deux objectifs principaux : préserver le patrimoine historique et architectural français ainsi que pour compléter l’offre locative en augmentant la location dans les centres historiques de la France.

Aujourd’hui, les propriétés des personnages qui s’intègrent dans l’appareil Malraux sont plus accessibles. En effet, il est possible de restaurer un T2 avec un caractère historique, abordable et un peu loin du centre.

En outre, il existe d’autres alternatives à l’investissement à Malraux, notamment par le biais de SCPI, qui permettent l’acquisition d’un certain nombre d’actions qui rendent cet investissement accessible à tous.

Les propriétaires de bâtiments construits situés dans certaines zones protégées et effectuant des restaurations complètes peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt.

Quelles sont les conditions et les avantages fiscaux ?

La réduction d’impôt est calculée sur le montant de travail éligible au régime de Malraux jusqu’à concurrence de 400 000 euros de souscription pour une période de 4 ans par contribuable (pas de limite annuelle mais plafond global).

Le taux de réduction d’impôt varie selon le site :

  • 30% pour les bâtiments situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans des quartiers anciens dégradés ou dans un district à forte concentration d’habitats anciens dégradés et contractuels.
  • 22 % pour les autres immeubles situés dans une SPR

Pour simplifier, les secteurs sauvegardés, l’AVAP (Zones for the enhancement of architecture and heritage et ZPPAUP (Zone for the Protection of Architectural, Urban and Landscape Heritage) ont été fusionnés en un seul système SPR (Remarquable Heritage Sites) développé selon les mêmes principes.

Il est bon de savoir que nous pourrons reporter l’excédent de la réduction d’impôt sur l’impôt sur le revenu au cours des trois prochaines années.

Un autre avantage fiscal du régime de Malraux est que cette réduction n’est plus soumise au plafond global des créneaux fiscaux de 10 000 euros à compter du 1er janvier 2013.

Les conditions pour bénéficier de cette réduction d’impôt sont les suivantes :

  • Lorsque les dépenses se rapportent à une propriété résidentielle, le propriétaire doit s’engager à la louer nue, pour l’utiliser comme résidence principale du locataire, et pour une période de 9 ans.
  • Vous ne pouvez pas louer la propriété à un membre de votre famille
  • La location doit être effective dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
  • La réalisation des travaux dans le cadre du programme Malraux ne doit pas durer plus de trois ans après la délivrance du permis de construire

En outre, les rénovations doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation spéciale émise par le préfet, sinon, elles ne peuvent pas commencer.

Qu’ est-ce qu’un ZPPAUP ?

Une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) définit une zone préservée habituellement située dans des quartiers historiques, une zone protégée ou des sites protégés.

Elle peut être installée autour de monuments historiques ou de quartiers destinés à être valorisés par l’État, pour des raisons esthétiques et historiques.

Ces zones de protection urbaine sont soumises à des notamment en ce qui concerne l’architecture et le paysage.

Les travaux effectués doivent être utilisés pour la rénovation de logements entiers et la qualité des bâtiments est suivie par des architectes experts : assistance et suivi par un architecte des bâtiments de France.

Exemple d’investissement Malraux

Par exemple, M et Ms X investissent 300 000€ dans une propriété située dans une zone protégée. Le montant des travaux représente 200 000€.

La réduction d’impôt prend la forme de 30 % x 200 000€ = 60 000€.

M et Mme X peuvent répartir cette aide fiscale et la facturer sur 4 ans, soit 15 000 euros par an.

Investissement direct

L’ investissement patrimonial direct en droit Malraux constitue l’achat d’un logement entier dont le projet immobilier est de rénover et de réhabiliter le bien.

Le but de cette réalisation donne le droit à une réduction d’impôt en fonction de la zone.

La réduction d’impôt est ensuite calculée à partir de la quantité de travail, le pourcentage varie en fonction de la situation zone géographique.

Les investisseurs doivent remplir certaines conditions pour pouvoir bénéficier de cet actif fiscal. Par la suite, le revenu de location sera imposé à titre d’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Investissement dans un GIEC

Pour investir dans les SCPI Malraux, il est nécessaire de respecter les conditions mentionnées ci-dessus, mais aussi d’autres règles :

  • Au moins 65 % du montant de l’abonnement doit être affecté aux dépenses liées à la réduction d’impôt
  • Au moins 30 % du montant de l’abonnement doit être utilisé pour l’achat du bâtiment
  • La location doit être effective dans les 12 mois suivant la fin des travaux
  • Le contribuable doit détenir la pleine propriété des unités

Un autre avantage de l’IPAC est que l’avantage fiscal est accordé à compter de la date de la souscription, sans attendre le paiement effectif des travaux.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi de Malraux par rapport à d’autres régimes d’exonération fiscale ?

Aujourd’hui, il existe plusieurs types d’exonération de l’impôt foncier, certains sont éphémères et d’autres sont présents depuis longtemps.

En règle générale, il s’agit d’acquérir un bien aux fins du bail de manière à obtenir une réduction ou une déduction d’impôt.

Outre la loi Malraux, le dispositif le plus connu est la loi Pinel et la loi Pinel Outre-Mer.

Il n’y a pas de meilleurs appareils, juste un appareil qui correspond mieux à votre profil et vous donne une garantie appropriée.

Le Pinel est un investissement qui est réalisé dans les neuf, la réduction d’impôt peut être jusqu’à 21% (32% en outre-mer), sous réserve du plafond des niches fiscales de 10.000€ (18.000€ outre-mer) et d’autre part l’excédent de la réduction n’est pas reporté.

Le Malraux est un investissement qui a lieu dans le premier dont la réduction d’impôt est basée sur le montant des travaux de rénovation.

La réduction n’est pas assujettie au plafond des créneaux fiscaux et l’excédent est différée.

Notez que les frais de l’acte notarié sont plus chers dans l’ancien (7 à 8%) que dans le nouveau (2 à 3%), mais sont applicables de la part du prix de l’immobilier avant travaux.

Les deux régimes peuvent bénéficier d’un double avantage grâce à la réduction des impôts et à la création d’un déficit foncier.

L’ œil patrimonial de CGP ONE

Que vous soyez amoureux de l’immobilier ancien, ou lourdement taxé, vous intéressez à l’appareil Malraux !

L’ un des rares régimes d’exonération fiscale en dehors du créneau fiscal, Malraux vous permet d’investir dans des quartiers classés en recevant une aide fiscale sur le travail effectué.

La sélection de l’opérateur est essentielle pour assurer le succès de ce type d’opération, alors demandez à votre conseiller.

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