Un local commercial, ce n’est pas qu’une adresse où l’on reçoit ses clients ou installe ses machines. C’est un acte fondateur pour l’entreprise, une pierre ajoutée à l’édifice du projet. Lorsqu’il s’agit de choisir la bonne formule pour l’acquérir, trois grandes voies se dessinent, chacune avec ses règles du jeu, ses avantages et ses revers.
L’achat d’un local professionnel engage bien plus que quelques signatures chez le notaire. Le dirigeant doit arbitrer entre trois scénarios :
- Acquérir le local à titre personnel,
- Passer par une SCI (Société Civile Immobilière),
- Faire acheter l’immeuble directement par l’entreprise.
Ce choix déterminera la trajectoire financière et patrimoniale du chef d’entreprise et de son foyer. En fonction du montage retenu, des impacts fiscaux très concrets se dessinent :
- déduction des frais liés à l’achat,
- déduction de l’amortissement,
- récupération ou non de la TVA,
- possibilité ou non de déduire les déficits,
- taxation de la plus-value lors de la revente,
- impacts sur l’assiette de l’IFI, etc.
Pour y voir clair, examinons ces trois options, achat en nom propre, via une SCI, ou au travers de la société, et détaillons pour chacune :
- dans quelles situations elles s’avèrent pertinentes,
- leurs points forts,
- leurs travers à anticiper.
Achat du local professionnel à titre personnel
Dans quels cas opter pour l’acquisition en nom propre ?
Acquérir un local professionnel en tant que particulier se révèle pertinent dans certaines circonstances :
- le bien immobilier a une valeur raisonnable,
- les revenus générés ne dépassent pas certains seuils (ou le déficit se maintient à un niveau modéré),
- le dirigeant envisage de garder le local même s’il cède son fonds de commerce.
Quel régime fiscal pour le propriétaire ?
Lorsque le chef d’entreprise achète personnellement les murs où il exerce, il doit établir un bail commercial avec sa société. Cette dernière versera alors un loyer, déductible de son résultat, tandis que le propriétaire particulier sera imposé sur ce revenu foncier.
Ce mécanisme permet de générer un revenu foncier supplémentaire, qui vient s’ajouter aux autres ressources du foyer fiscal et sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Quels avantages à acheter en nom propre ?
L’atout majeur de cette solution réside dans sa simplicité. Le calcul du résultat foncier se fait via la déclaration 2044, puis ce montant est reporté sur la déclaration principale de revenus (2042).
Autre avantage : il est possible, sous conditions, d’opter pour le régime micro-foncier. Lorsque les loyers encaissés ne dépassent pas 15 000€ par an, le propriétaire déclare simplement le montant brut perçu. L’administration applique alors une déduction forfaitaire de 30 %, sans avoir à détailler les charges.
Et les inconvénients ?
La gestion en nom propre présente aussi des limites, parfois lourdes :
- les revenus fonciers sont immédiatement additionnés à ceux du foyer, ce qui peut alourdir la fiscalité,
- le patrimoine immobilier et les biens personnels restent exposés en cas de difficultés (sauf déclaration d’insaisissabilité),
- les frais d’acquisition ne sont pas déductibles,
- l’amortissement du bien n’est pas pris en compte,
- le déficit foncier est déductible des autres revenus dans la limite d’un plafond annuel (10 700 € pour 2017),
- lors de la revente, la plus-value est taxée, avec une réduction en fonction de la durée de détention, mais sans autre abattement.
Face à ces contraintes, il n’est pas rare que l’arbitrage penche en faveur d’une structure plus protectrice ou souple.
SCI : une alternative taillée pour l’immobilier d’entreprise ?
Quand privilégier la SCI ?
La SCI s’impose lorsque l’on souhaite :
- distinguer clairement les patrimoines (personnel, professionnel, immobilier),
- préparer une transmission facilitée du bien (au conjoint, aux enfants, à des associés),
- garder la main sur le local même après la revente du fonds de commerce pour continuer à percevoir les loyers.
Au cas par cas, ce montage peut aussi s’adapter à des contextes familiaux ou professionnels spécifiques, en fonction des avantages recherchés.
Quels atouts pour la SCI ?
La création d’une SCI ouvre de multiples perspectives :
- les actifs immobiliers restent séparés de l’activité commerciale,
- la gestion des flux (loyers, charges) est plus lisible,
- en cas de cession de l’activité, il devient aisé de conserver le bien pour le relouer,
- la transmission des parts de SCI à des proches (conjoint, enfants, partenaires) se fait sans passage chez le notaire, par simple cession ou donation de parts (article 1865 du Code civil),
- les experts estiment que la valeur d’un bien détenu en SCI peut être minorée de 5 à 20 %, ce qui peut réduire l’assiette taxable à l’IFI,
- en cas de décès, la SCI évite le régime de l’indivision.
Comment la fiscalité s’applique-t-elle en SCI ?
La SCI offre la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime des revenus fonciers « classique »
- Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS)
SCI à l’impôt sur le revenu : mode d’emploi
Avec ce régime, la fiscalité ressemble à celle de l’acquisition en nom propre : les recettes locatives sont ventilées entre les associés en fonction de leur quote-part au capital. C’est le principe de la « transparence fiscale ».
Les revenus doivent alors être déclarés via l’imprimé 2072-S, propre aux SCI. Pour déterminer le revenu imposable, il faut additionner :
- les loyers encaissés
et en déduire les charges, parmi lesquelles :
- frais de gestion,
- charges de copropriété,
- taxe foncière,
- intérêts d’emprunt,
- travaux d’amélioration, etc.
Quels sont les points faibles du régime classique pour la SCI ?
On retrouve les limites de l’acquisition en nom propre :
- impossibilité de déduire les frais d’acquisition (notaire, agence…),
- pas de prise en compte de l’amortissement comptable,
- déficit foncier déductible sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reporté sur les dix années suivantes,
- la fiscalité sur la plus-value à la revente reste la même que pour un particulier (19 % d’impôt de base, abattement progressif, prélèvements sociaux de 17,2 % à partir de la 5e année, exonération après 30 ans).
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
La SCI peut choisir d’être soumise à l’IS dès sa création, ou ultérieurement. Ce choix est définitif et doit être acté dans les trois mois suivant le début de l’exercice concerné.
Les avantages d’une SCI à l’IS :
- les taux de l’IS peuvent être plus favorables que le taux marginal de l’impôt sur le revenu (28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfice, 31 % au-delà en 2019, contre un taux pouvant atteindre 45 % à l’IR),
- les rémunérations du gérant et les cotisations sociales associées sont déductibles,
- l’amortissement du bien immobilier vient diminuer significativement le résultat fiscal (attention toutefois à l’impact sur la plus-value en cas de vente),
- les bénéfices non distribués par la SCI ne sont pas imposables au niveau des associés,
- les dividendes versés bénéficient d’un abattement de 40 % pour le calcul du revenu imposable des associés.
En revanche, la fiscalité sur la plus-value à la revente est nettement moins avantageuse. L’amortissement pratiqué doit être réintégré, et le bénéfice est taxé au taux de l’IS, sans abattement pour durée de détention.
L’entreprise achète ses locaux : une option directe
Acquérir les murs via la société elle-même offre aussi des leviers à ne pas négliger.
Quels atouts à acheter via la société ?
Ce montage présente plusieurs avantages :
- gestion simplifiée, sans structure supplémentaire ni calcul de résultat foncier,
- pas de frais de gestion spécifiques à une SCI,
- possibilité d’obtenir plus facilement un financement bancaire, l’actif immobilier venant renforcer le bilan de l’entreprise,
- parfois, une imposition plus favorable selon le régime fiscal du foyer et la composition familiale,
- l’amortissement du bien est déductible du résultat comptable (compte 28131), ce qui réduit la base imposable,
- la totalité des intérêts d’emprunt est déductible,
- en cas de cession, possibilité de bénéficier d’exonérations ou d’abattements sur la plus-value à long terme selon la situation (article 151 septies, 238 quater ou 151 septies A du CGI),
- après 15 ans de détention, l’excédent à long terme est exonéré, profitant d’un abattement de 10 % par an à partir de la 5e année (article 151 septies B).
Quels sont les écueils de cette formule ?
Cette solution présente peu d’inconvénients, mais ils ne sont pas négligeables :
- en cas de difficultés financières, le local professionnel, inscrit à l’actif de l’entreprise, peut être saisi par les créanciers,
- en cas de revente, si la société relève de l’IS, la plus-value est taxée au taux classique de l’impôt sur les sociétés.
On le constate : aucune solution ne coche toutes les cases. Entre sécurité, fiscalité, souplesse de gestion et perspectives de transmission, chaque formule impose de peser les enjeux de façon personnalisée, avec l’appui d’un expert.
La fiscalité immobilière évolue constamment. Faire le bon choix aujourd’hui ne prémunit pas des ajustements futurs. Mieux vaut anticiper, s’informer, et garder une vision agile. Car dans le domaine du local commercial, la décision d’achat engage souvent bien plus que des murs : elle façonne la trajectoire de l’entreprise pour des années.
