Défiscaliser avec l’immobilier
Comment défiscaliser avec l’immobilier en 2020 en France ? De nombreuses solutions sont à votre disposition pour bénéficier de réductions d’impôts sur vos revenus. Entre la loi Pinel, les SCPI fiscales, la loi Cosse, la loi Denormandie, la loi Malraux ou encore le système du déficit foncier, le choix est vaste pour votre investissement. Retour sur les solutions d’investissement locatif et de défiscalisation les plus connues du secteur de l’immobilier.
Plan de l'article
Investissement immobilier et défiscalisation
Afin d’inciter à l’investissement locatif, le gouvernement a mis en place divers dispositifs de défiscalisation. Quelle que soit votre fiscalité, il est intéressant de se pencher sur un investissement locatif ouvrant droit à la défiscalisation.
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En fonction de votre niveau d’imposition, de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et de votre ISF (Impôt sur la fortune), il faudra ensuite se pencher sur la solution de défiscalisation la plus adaptée.
Investissement immobilier en loi Pinel
La loi Pinel est la plus répandue des lois incitatives à la défiscalisation. Votre investissement se fait dans un logement neuf à destination du locatif, sous conditions. Après les lois Robien, Scellier, Duflot et d’autres dispositifs similaires, la loi Pinel vient vous permettre de déduire de votre impôt un certain pourcentage du prix d’achat de votre logement neuf, loué à un prix modéré.
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L’engagement caractéristique de la loi Pinel d’investissement en défiscalisation est de mettre le bien en location pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En fonction de votre engagement, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros et qui s’étalera sur 12 ans, la durée maximum proposée par le dispositif Pinel.
La défiscalisation par l’investissement dans les SCPI
Les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) permettent entre autre de distribuer un revenu aux associés de la SCPI. C’est un placement en épargne. La SCPI acquiert des biens immobiliers (bureaux, commerces, entrepôts, parkings ou hôtels…) grâce à l’argent des épargnants. Chaque bien immobilier est ensuite loué à des professionnels en contrepartie d’un loyer. Ces loyer sont ensuite reversés à chaque épargnant de la SCPI, au prorata de l’investissement choisi dans la SCPI.
Il est tout à fait possible d’orienter la recherche de biens immobiliers vers des produits éligibles à la défiscalisation. Ainsi, il existe des SCPI en loi Pinel, Malraux, ou même orientées sur un dispositif de déficit foncier.
Défiscaliser avec la loi Malraux
La loi Malraux permet aussi d’accéder à une réduction d’impôt en défiscalisant. Ce dispositif de défiscalisation et d’investissement ne s’intéresse qu’à l’immobilier ancien. Pour les contribuables français qui paient des impôts très élevés, la loi Malraux est plutôt avantageuse. En effet, elle permet de déduire de votre impôt sur le revenu entre 22 % et 30 % du montant des travaux engagés pour la restauration du bien immobilier.
Ces biens immobiliers sont situés dans certaines zones bien définies. Pour être éligible à ce dispositif, il faut donc respecter les prérequis du zonage mais aussi d’autres limitations. La limite du montant des travaux s’élève à 100 000 euros par an, et ce, sur 4 années consécutives.
Le Cosse ancien et le dispositif Denormandie
Dans la lignée de l’immobilier ancien, la loi Cosse permet de défiscaliser en contrepartie d’un engagement fort : offrir des logements à loyers modérés. Le Cosse ancien remplace ainsi le Borloo ancien et le Besson. Cette incitation fiscale a un taux progressif qui peut se situer entre 15 % et 70 % du montant du loyer perçu hors charges. Le dispositif Denormandie quant à lui viendra ensuite remplacer le Cosse ancien.
Le dispositif Censi-Bouvard
L’investissement immobilier peut s’orienter vers les résidences de services (résidence étudiante, de tourisme et EHPAD) avec le dispositif Censi-Bouvard. La défiscalisation immobilière peut ici aller jusqu’à 300 000 euros, pour une mise en location sur 9 ans et avec une base de réduction d’impôt de 11% du montant de votre achat immobilier. Des plafonnements sont à respecter comme pour la loi Pinel.
Enfin, d’autres dispositifs comme le déficit foncier ou la nue propriété sont également à creuser pour les investisseurs désireux de bénéficier de réductions d’impôts moins connues mais tout aussi intéressantes.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Pour défiscaliser avec l’immobilier, il existe plusieurs dispositifs à connaître. En voici quelques-uns :
La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf destiné à la location. Cette réduction varie en fonction de la durée de mise en location du bien. Elle peut atteindre jusqu’à 21 % du prix d’achat pour une mise en location sur 12 ans.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un autre dispositif intéressant pour défiscaliser avec l’immobilier. Il consiste à louer un bien meublé et permet notamment de déduire les charges liées au bien (frais d’entretien, taxe foncière…) ainsi que les intérêts d’emprunts liés à cet investissement.
Il existe aussi des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettant de défiscaliser tout en investissant dans l’immobilier locatif. Ces SCPI peuvent être éligibles aux dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel ou le régime Malraux et offrent ainsi une réduction d’impôt conséquente.
Le régime Monuments Historiques est réservé aux propriétaires souhaitant restaurer intégralement leur patrimoine immobilier classé ou inscrit au titre des monuments historiques français et qui s’engagent ensuite à le conserver pendant plusieurs années. Ce dispositif permet de déduire la totalité des frais engagés dans les travaux de restauration du revenu imposable.
Le régime Malraux est quant à lui un dispositif destiné à encourager la rénovation immobilière dans les centres-villes historiques. Il permet de défiscaliser une partie des dépenses liées aux travaux de rénovation, avec un taux qui varie en fonction du lieu d’implantation et peut atteindre jusqu’à 30 %.
Il existe aussi les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) et les Fonds Commun de Placement dans l’Innovation (FCPI), qui ont pour objet d’investir dans des sociétés non cotées en bourse. Ces fonds peuvent offrir une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 18 % du montant investi.
Dans tous ces dispositifs, vous devez vous faire accompagner par un professionnel afin que votre projet corresponde vraiment à vos objectifs patrimoniaux mais aussi fiscaux.
Comment choisir le dispositif de défiscalisation le plus adapté à son profil ?
Choisir le dispositif de défiscalisation immobilière le plus adapté à son profil n’est pas une tâche facile. Pour cela, vous devez vous poser les bonnes questions :
• Quel est mon revenu imposable ?
• Ai-je besoin de réduire mes impôts dès cette année ou puis-je attendre quelques années ?
• Suis-je prêt à investir dans l’immobilier locatif pour plusieurs années ?
• Quel type d’investisseur suis-je (prudent, audacieux…) ?
En fonction des réponses apportées, certains dispositifs seront plus adaptés que d’autres. Si vous avez une forte capacité d’épargne et que vous souhaitez investir sur plusieurs années avec un objectif patrimonial, la loi Pinel peut être intéressante. En revanche, si vous cherchez plutôt à dégager rapidement des économies d’impôt sans prendre trop de risques et en conservant votre épargne disponible, les FIP et FCPI peuvent être davantage recommandés.
Il ne faut pas oublier que chaque dispositif possède ses propres limitations. Par exemple, pour la loi Pinel, le montant maximum du bien acquis est plafonné ainsi que le montant des loyers perçus pendant la période de location choisie.
La durée minimum nécessaire pour réaliser l’investissement doit aussi être prise en compte car elle varie selon les régimes et va jusqu’à douze ans dans certains cas comme celui du dispositif Pinel. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour bien comprendre les enjeux et les limitations de chaque dispositif.
Vous devez vous assurer que la mise en location sera facile et que la rentabilité locative sera satisfaisante. Si vous n’êtes pas sûr de votre choix, il est judicieux de faire appel à des professionnels tels que des conseillers en gestion privée ou des agents immobiliers spécialisés pour vous aider à trouver le bon dispositif qui correspondra au mieux à vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.
