Gagner en rendement, en 2020, c’est regarder au-delà des frontières du Paris historique. La région Île-de-France s’impose comme le terrain de jeu idéal : croissance économique solide, projets d’infrastructures massifs, rayonnement international boosté par les Jeux Olympiques de 2024, et taux d’emprunt toujours aussi bas. Le marché immobilier parisien, porté par cette dynamique, a vu ses prix grimper de 4,5% sur un an à la date du 1er novembre, selon BetterAgents. L’élan devrait logiquement se poursuivre cette année.
La demande pour l’achat immobilier reste très soutenue, que ce soit pour y vivre ou pour investir. Les ventes s’enchaînent sans accroc. Mais attention, l’Île-de-France ne se résume pas à un seul visage. Les écarts de prix sont frappants : Paris a franchi le seuil symbolique des 10 000 euros le mètre carré, tandis que certaines communes en périphérie affichent encore des tarifs autour de 2 000 euros. Deux mondes, une même région.
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Face à la flambée des prix parisiens, investir dans la capitale n’offre plus vraiment de rémunération attrayante : la rentabilité locative plafonne à 3,3 %, et tombe bien plus bas dans les quartiers prisés. Mais la vie ne s’arrête pas aux portes de Paris. En première et deuxième couronne, des secteurs restent séduisants pour ceux qui cherchent de la performance. Dans certains coins, la rentabilité brute dépasse 4 %, parfois même 5 %. Attention néanmoins : derrière des chiffres prometteurs peut se cacher une réalité moins reluisante, avec un marché locatif peu dynamique, un risque de vacance élevé, des impayés, et des perspectives de revente qui s’assombrissent.
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L’expansion des transports publics rebat les cartes
Sur quels territoires miser pour réussir son investissement immobilier ? Comme toujours, tout commence et tout finit avec l’emplacement. En Île-de-France, c’est la qualité des transports qui fait la différence. Les Franciliens ont posé la limite : pas plus d’une heure de trajet pour rejoindre leur travail. C’est dans ce contexte que le Grand Paris redistribue les cartes. Certaines communes sortent enfin de leur isolement, d’autres voient leur attrait s’émousser. À l’est de Paris, des villes comme Aubervilliers, Bondy, Créteil, Montreuil ou Neuilly-Plaisance mènent la danse, avec des hausses de prix dépassant parfois les 10 % sur un an, mieux encore qu’à Paris.
Dans ces communes en pleine transformation, les acheteurs misent sur les atouts des nouvelles infrastructures : les futures lignes du Grand Paris Express (15, 16, 17 et 18) vont progressivement changer la donne entre 2024 et 2030. À cela s’ajoutent l’extension de plusieurs lignes de métro et le projet Eole, qui prolongera le RER E jusqu’à Mantes-la-Jolie sur 55 kilomètres.
Mais le transport ne fait pas tout. Pour viser juste, il faut étudier de près la commune, ses projets urbains, et même le quartier. Mieux vaut privilégier un secteur commerçant, avec les services de proximité indispensables. Côté finances, surveillez les taxes locales, les charges, l’état général de la résidence et la performance énergétique du bien.
Plusieurs aspects à surveiller pour investir dans le neuf dans le Grand Paris
Quand il s’agit d’acheter dans le neuf, la prudence s’impose. Mieux vaut éviter les ensembles uniquement destinés aux investisseurs : ils riment trop souvent avec difficultés à la revente et copropriétés mal entretenues. Lors du calcul de rentabilité, ne vous limitez pas aux réductions fiscales : anticipez aussi une éventuelle revente à moindre valeur, surtout si votre horizon est court. Garder son bien au moins douze ans permet d’optimiser l’avantage fiscal Pinel. Reste que dans le neuf, les prix dépassent fréquemment de 20 % ceux de l’ancien équivalent. Cet écart devrait se réduire au fil du temps, notamment grâce à la réhabilitation du parc ancien.
Un autre point à ne pas négliger : la surface du logement doit correspondre au profil des locataires visés, qu’il s’agisse d’étudiants, de jeunes actifs ou de familles. Pour profiter pleinement de la fiscalité Pinel, l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros (et 5 500 euros le mètre carré). En Île-de-France, studios et deux-pièces ont les faveurs des investisseurs, car ils trouvent preneur plus facilement.
Trois villes à envisager pour investir autour de Paris
Combiner potentiel de valorisation patrimoniale et rendement locatif supérieur à la moyenne régionale : voici le critère qui a guidé la sélection de trois villes particulièrement prometteuses, surtout pour un achat dans le neuf. Aubervilliers, Gif-sur-Yvette et Poissy tirent parti des futures infrastructures du Grand Paris, mais aussi de leur propre vitalité économique. Tour d’horizon des atouts de ces trois communes.
Aubervilliers, en pleine métamorphose
Population : 86 061 habitants. Prix moyen au m² : 3 469€. Loyer moyen au m² : 17,20€. Rendement brut : 5,95 %.
Longtemps pénalisée par son accès limité, la troisième ville de Seine-Saint-Denis rattrape désormais son retard. L’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express en 2030 marquera un tournant. Ce métro automatique desservira les gares Hôtel de Ville d’Aubervilliers et Fort-d’Aubervilliers, connectées aux lignes 7 et 12. Roissy-CDG sera à vingt-cinq minutes. Mais la transformation ne s’arrête pas là : la ville s’offre un nouveau visage, entre grands chantiers urbains et essor économique. La Porte d’Aubervilliers a vu surgir Le Millénaire, 500 000 m² de bureaux et le siège de Veolia. Chanel prépare l’ouverture d’un atelier high-tech dans le même secteur.
L’image d’Aubervilliers se renforce encore avec l’implantation du campus Université Condorcet, le « Harvard français » des sciences sociales, et le nouveau centre de recherche de Saint-Gobain, fidèle à la ville depuis 1870. Malgré ces avancées, Aubervilliers affiche des prix parmi les plus accessibles de la petite couronne : 4 558 euros le mètre carré dans le neuf (novembre, Laboratoire Immobilier). De nombreux programmes sont proposés, notamment en centre-ville, rendant la commune particulièrement adaptée à un investissement Pinel.
Gif-sur-Yvette, au cœur du projet Paris-Saclay
Population : 20 927. Prix moyen au m² : 4 283€. Loyer moyen au m² : 14,50€. Rendement brut : 4,06 %.
Aux portes du plateau de Saclay, appelé à devenir le plus vaste pôle scientifique d’Europe avec 265 000 emplois et 65 000 étudiants, Gif-sur-Yvette connaît une croissance rapide. Cette commune de l’Essonne séduit par sa qualité de vie, son emplacement, son lycée, son centre commerçant et ses deux gares RER.
L’essor de Gif-sur-Yvette s’illustre notamment à travers le développement du Plateau du Moulon et l’installation du campus de CentraleSupélec. Plusieurs programmes neufs y voient le jour, complétant l’offre de l’écodistrict d’O’Rizon. Les prix restent relativement abordables, autour de 5 000 euros le mètre carré. L’ouverture prochaine de la gare Orsay-Gif (ligne 18 du Grand Paris Express) renforcera encore l’attractivité du secteur.
Poissy, de nouveaux quartiers sortent du sol
Population : 37 146. Prix moyen au m² : 3 957€. Loyer moyen au m² : 14,90€. Rendement brut : 4,52 %.
Connue pour son ambiance paisible, ses commerces variés et son bassin d’emploi, Poissy offre un cadre propice à un investissement réussi dans les Yvelines. Selon l’Insee, 60 % des habitants sont locataires. Dans cette ancienne cité royale, récemment choisie par le PSG pour son centre de formation, la demande locative reste solide. Malgré un patrimoine historique fort, la majorité des logements datent de l’après-guerre, conséquence d’une vaste opération de renouvellement menée dans les années 60 et 70.
Les nouveaux programmes immobiliers se multiplient, portés par l’attrait de la ville. Deux quartiers concentrent aujourd’hui l’essentiel de l’offre : Maurice-Clerc, où s’implantera bientôt la résidence Instants Nature, et Rouget-de-l’Isle, près de la gare, où le programme Bel Isle est en commercialisation. Atout de taille : la gare de Poissy accueillera en 2024 le RER Eole, permettant de rejoindre La Défense en 14 minutes seulement. En 2026, la ligne de tramway 13 viendra renforcer une desserte déjà dense.
Sources : INSEE 2016 pour la population, BestAgents au 01-12-2019 pour les prix de vente et loyers moyens mensuels.
Loi Pinel et investissement en SCPI : quelles sont les possibilités ?
Si, comme de nombreux Français, vous vous intéressez à la fois à la loi Pinel et à l’investissement en SCPI, l’idée d’associer les deux mérite réflexion. Avant de vous lancer, il est primordial de bien distinguer les différentes catégories de SCPI afin d’identifier les opportunités. Pour approfondir le sujet, rendez-vous sur cette page : https://www.periance-conseil.fr/scpi. Si le temps vous manque et que vous cherchez un résumé, voici l’essentiel à retenir.
SCPI fiscales : une option compatible avec la loi Pinel
Les SCPI fiscales s’adressent à ceux qui souhaitent réduire leur fiscalité grâce à la loi Pinel. Ce type de SCPI, aussi appelées SCPI Pinel (ou SCPI Malraux pour la loi Malraux), permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant investi, dès la première année. Ces SCPI sont accessibles à partir de 5 000 euros, ce qui les rend attractives pour bon nombre de foyers. Pour y voir plus clair et optimiser votre placement, l’accompagnement d’un spécialiste des SCPI fiscales reste un atout précieux.
SCPI de rendement : la formule la plus répandue
La plupart du temps, quand on évoque les SCPI, il s’agit de SCPI de rendement. Ces véhicules permettent de percevoir des loyers réguliers, mensuels ou trimestriels, issus d’un patrimoine immobilier diversifié : bureaux, commerces, santé ou capitalisation. Ce modèle populaire n’est cependant pas calibré pour profiter de la loi Pinel. Autrement dit, il ne s’agit pas de la solution à privilégier si votre objectif principal est de réduire votre impôt sur le revenu via l’investissement en SCPI.
Le Grand Paris n’a pas fini de surprendre : entre mutations urbaines et innovations fiscales, la région offre une palette de stratégies pour qui veut bâtir, investir et voir loin. La prochaine décennie s’écrira dans ces territoires en mouvement, reste à choisir le bon wagon.
