Calculer sa capacité d’emprunt s’impose comme un passage obligé pour quiconque vise un investissement locatif. Impossible de se lancer sans avoir une idée claire du montant que vous pouvez consacrer à votre projet : cela conditionne la recherche, fixe les limites, évite les désillusions à la signature. Ce dossier détaille la notion de capacité d’emprunt, son intérêt bien réel, la méthode de calcul, les critères utilisés par les banques, les outils de simulation et quelques pistes pour muscler votre profil investisseur.
Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?
Revenus
Première étape : lister tous vos revenus. Ce sont eux qui déterminent la marge de manœuvre dont vous disposez aux yeux des établissements bancaires. Plusieurs catégories entrent en ligne de compte :
- Salaires : Vos revenus nets mensuels issus de votre activité professionnelle.
- Revenus locatifs actuels : Si vous possédez déjà des biens locatifs, les revenus qu’ils génèrent sont pris en compte.
- Autres sources de revenus : Cela peut inclure les dividendes, les prestations sociales, les pensions ou tout autre revenu régulier.
Charges
Les charges mensuelles amputent logiquement la part de vos revenus dédiée au remboursement d’un futur crédit. Pour avoir une vision nette, il faut tout passer au crible :
- Crédits en cours : Tous les crédits que vous remboursez déjà, qu’ils soient à la consommation ou immobiliers.
- Charges fixes : Loyer, factures d’électricité, d’eau, de gaz, assurances, frais de scolarité, abonnements divers, etc.
Taux d’endettement
Le taux d’endettement fait office de boussole pour les banques. Elles s’y réfèrent systématiquement pour jauger si la demande d’emprunt tient la route. Voici ce que cela implique :
- Définition et importance : Le taux d’endettement représente la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Les banques l’utilisent pour évaluer votre solvabilité.
- Calcul du taux d’endettement : La formule est simple : Taux d’endettement = (charges mensuelles / revenus mensuels) x 100
Quels sont les critères bancaires pour l’obtention d’un prêt immobilier ?
Taux d’endettement maximal
Ce taux est scruté à la loupe. Il mesure la pression de vos remboursements sur votre budget mensuel :
- Généralement fixé à 33-35% : En France, les banques considèrent qu’au-delà de ce seuil, le risque de non-remboursement augmente. Par exemple, si vos revenus mensuels sont de 3 000 €, vos charges mensuelles de crédit ne devraient pas dépasser 1 000 €.
- Exemples de calcul pour différentes situations :
- Pour des revenus de 4 000 € avec un endettement de 33%, les charges de crédit maximales seraient de 1 320 €.
- Pour des revenus de 5 000 € avec un endettement de 35%, les charges de crédit maximales seraient de 1 750 €.
Restes à vivre
Une fois les mensualités déduites, il reste le fameux “reste à vivre”. Les banques ne négligent jamais ce critère : elles veulent s’assurer que vous gardez de quoi vivre décemment après paiement des crédits.
- Définition et importance : C’est un critère essentiel pour les banques, car il mesure votre capacité à maintenir un niveau de vie décent après avoir payé vos mensualités.
- Montant minimal requis par les banques : En général, les banques exigent un minimum de 700 € à 1 000 € pour une personne seule, et environ 400 € par personne supplémentaire dans le foyer. Par exemple, pour un couple avec un enfant, le reste à vivre devrait être d’au moins 1 500 €.
Durée de l’emprunt
Le choix de la durée n’est pas anodin : il impacte directement vos mensualités et donc la somme que vous pouvez espérer emprunter.
- Impact de la durée sur la capacité d’emprunt : Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, ce qui peut augmenter votre capacité d’emprunt. Cependant, cela augmente également le coût total du crédit.
- Exemples comparatifs (20 ans vs 25 ans) :
- Un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 1,5% donne des mensualités d’environ 965 €.
- Le même emprunt sur 25 ans donne des mensualités d’environ 800 €.
Taux d’intérêt
Un autre levier à suivre de près : le taux d’intérêt appliqué à votre emprunt. Il joue sur la capacité d’emprunt comme sur le coût final du projet.
- Influence des taux sur la capacité d’emprunt : Un taux d’intérêt plus bas réduit le coût total du crédit et augmente donc votre capacité d’emprunt.
- Variation des taux et impact sur le montant empruntable : Par exemple, pour un emprunt de 200 000 € :
- À un taux de 1,5% sur 20 ans, les mensualités sont de 965 €.
- À un taux de 2,5% sur la même durée, les mensualités passent à environ 1 060 €, réduisant ainsi la capacité d’emprunt.
Faire une simulation pour évaluer votre capacité d’emprunt
Les simulateurs en ligne changent la donne : en quelques clics, ils donnent une estimation rapide et gratuite. La plateforme Maslow, par exemple, propose de réaliser une simulation d’investissement immobilier locatif sans complexité. Le principe : renseigner quelques données clés et obtenir une vision concrète de votre capacité d’emprunt. Les informations demandées sont généralement les suivantes :
- Revenus mensuels nets
- Charges mensuelles
- Durée de l’emprunt souhaitée
- Taux d’intérêt
Une fois les champs remplis, le simulateur affiche non seulement une estimation précise de votre capacité d’emprunt, mais liste aussi directement des biens immobiliers potentiellement accessibles selon votre profil.
Consulter un courtier en prêts immobiliers
Solliciter un courtier peut accélérer le processus et ouvrir des portes insoupçonnées. Voici ce que cela peut vous apporter :
- Avantages de passer par un courtier : Un courtier possède une connaissance approfondie du marché et des relations privilégiées avec les banques. Il peut négocier les meilleures conditions pour vous et vous faire gagner du temps.
- Rôle du courtier dans l’optimisation de la capacité d’emprunt : Le courtier analysera votre situation financière en détail, prendra en compte tous les éléments pertinents (revenus, charges, apport personnel, etc.) et vous aidera à préparer un dossier solide. Il vous conseillera également sur les meilleures stratégies pour maximiser votre capacité d’emprunt, comme la consolidation de crédits ou l’augmentation de votre apport personnel.
Comment optimiser votre capacité d’emprunt ?
Augmenter ses revenus
Chercher à gagner plus pour pouvoir emprunter davantage : une logique simple, mais qui suppose de se donner les moyens. Plusieurs pistes peuvent être explorées :
- Si vous êtes en emploi, demandez une augmentation de salaire. Justifiez votre demande par vos performances et vos contributions à l’entreprise.
- Investissez dans des sources de revenus passifs, comme des placements financiers ou des micro-investissements dans des entreprises. Les revenus passifs peuvent être ajoutés à vos revenus globaux et améliorer votre profil emprunteur.
- Envisagez des activités supplémentaires comme le freelancing, la vente en ligne, ou des services à domicile. Ces revenus supplémentaires peuvent augmenter vos ressources et améliorer votre capacité d’emprunt.
Réduire ses charges
Moins de charges, c’est mécaniquement plus de capacité d’emprunt. Voici quelques leviers concrets pour alléger la facture :
- Contactez vos créanciers pour renégocier les conditions de vos prêts actuels. Un taux d’intérêt plus bas ou une extension de la durée de remboursement peut réduire vos mensualités.
- Analysez vos dépenses mensuelles et identifiez les domaines où vous pouvez économiser. Réduisez les abonnements non essentiels, optez pour des offres groupées pour vos services (internet, téléphone), et adoptez des habitudes d’achat plus économiques.
Avoir un apport personnel
Un apport solide fait la différence lors du passage devant le banquier. Il témoigne de votre sérieux et fait pencher la balance en votre faveur :
- Un apport personnel réduit le montant que vous devez emprunter et montre aux banques que vous êtes financièrement sérieux et capable de gérer votre argent. Cela peut également vous aider à obtenir de meilleures conditions de prêt.
- Avec un apport personnel important, vous pouvez négocier un taux d’intérêt plus bas et potentiellement emprunter sur une durée plus courte. Cela réduit le coût total de votre crédit et améliore votre capacité d’emprunt globale.
Penser et optimiser sa capacité d’emprunt, c’est déjà poser les fondations d’un projet immobilier solide. Entre calculs, anticipation et ajustements, vous vous donnez les moyens de viser juste. La réussite n’appartient pas au hasard : elle s’installe chez ceux qui, chiffres en main, savent où ils mettent les pieds.
