Une copropriété n’a pas forcément besoin de déléguer sa gestion à un professionnel bardé de diplômes et de cartes. Il est tout à fait légal, et parfois même judicieux, de passer par un syndic bénévole. Cette option, trop souvent méconnue, peut transformer la vie de l’immeuble, à condition de ne pas se lancer les yeux fermés.
Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?
Les frais de syndic dans une copropriété peuvent vite prendre une place démesurée dans le budget global : on parle parfois de 30 à 40 % des charges communes. Face à ce constat, beaucoup de copropriétaires s’interrogent sur la pertinence de confier leur immeuble à un professionnel, surtout lorsque la qualité du service ne suit pas. C’est là qu’entre en scène le syndic bénévole.
Définition du syndic volontaire
Choisir un syndic bénévole, c’est décider que la gestion de l’immeuble sera assurée par l’un des copropriétaires, plutôt que par une société spécialisée. Cette solution réduit nettement les coûts, à condition qu’un membre de la copropriété ait la disponibilité nécessaire pour s’en charger. Ce mode de gestion se rencontre surtout dans les petites résidences, parfois même dans des ensembles où un seul propriétaire détient plusieurs lots.
Contrairement à ce que laisse entendre le terme “bénévole”, il est permis que le syndic non professionnel perçoive une indemnisation ou un remboursement de frais pour les dépenses engagées dans l’intérêt du collectif. Cette rémunération doit toutefois rester modeste et limitée.
En termes de responsabilités, le syndic volontaire n’a rien à envier à son homologue professionnel. Il lui revient notamment :
- d’organiser les assemblées générales ;
- de tenir la comptabilité en séparant charges locatives et non-locatives ;
- d’assurer le suivi de l’entretien de l’immeuble ;
- de superviser les travaux, idéalement en mettant en concurrence plusieurs prestataires ;
- et bien sûr, de gérer toutes les formalités courantes.
Les atouts du syndic bénévole
L’argument financier arrive en tête : les économies réalisées par rapport à un syndic professionnel peuvent être substantielles et rendent la gestion plus rentable, notamment pour les copropriétaires bailleurs.
Mais il y a un autre aspect qui compte tout autant : le fait que le syndic bénévole soit lui-même copropriétaire. Il vit dans l’immeuble, subit les conséquences des travaux ou du manque d’entretien, et se trouve donc naturellement impliqué. Cette proximité favorise la vigilance et l’efficacité dans la gestion au quotidien.
Pour autant, il faut être lucide : la charge de travail et la coordination avec les autres copropriétaires font que ce mode de gestion s’adapte surtout aux petits ensembles. Il est rare de trouver un copropriétaire prêt à endosser ce rôle dans une résidence de grande taille, où la complexité administrative devient vite un obstacle.
Quelles règles encadrent le syndic bénévole ?
Le syndic bénévole doit respecter un certain nombre de conditions prévues par la loi. Pas question d’improviser : la rigueur est de mise.
Les obligations à respecter
Avant tout, seuls un copropriétaire ou son conjoint peuvent exercer ces fonctions. La loi Alur, venue compléter le cadre posé en 1965, est très claire : “Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif doit être copropriétaire d’un ou de plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété à administrer”.
Autre point, le syndic bénévole doit être réellement propriétaire. Les usufruitiers ou les nus-propriétaires ne sont pas éligibles à ce mandat.
Les exigences administratives sont allégées par rapport à un professionnel : pas besoin de carte de gestion, ni d’assurance professionnelle obligatoire ou de garantie financière. Cependant, compte tenu des risques liés à la gestion collective, il est vivement recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile adaptée. Mieux vaut se prémunir contre les éventuelles erreurs de gestion ou litiges, d’autant que l’expérience ne s’improvise pas.
Cas particuliers et Loi Macron
Chaque copropriété doit impérativement avoir un syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel. Mais il arrive que le mandat arrive à échéance, ou qu’aucun volontariat ne se dégage. La loi Macron de 2015 a prévu ces situations : n’importe quel copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour élire un nouveau syndic. Cette solution évite les blocages et assure la continuité de la gestion.
Si personne ne prend cette initiative, il reste possible de saisir le président du tribunal judiciaire, qui pourra désigner un administrateur provisoire chargé d’organiser la nomination d’un syndic. Dans les faits, cette démarche judiciaire reste rare mais elle garantit que personne ne reste sans interlocuteur.
Autre point à signaler : la loi impose que le contrat de syndic soit mis en concurrence au moins tous les trois ans. Cette disposition vise à stimuler la qualité des offres et à éviter que des contrats peu avantageux pour la copropriété ne s’éternisent.
Le syndic professionnel : une alternative structurée
Le syndic professionnel, lui, exerce pour le compte d’une entreprise, avec à la clé une rémunération. Le cahier des charges reste proche de celui du bénévole : il veille à l’application du règlement de copropriété, suit les assemblées générales et assure le suivi des décisions votées.
Si vous cherchez par exemple un syndic de copropriété à Lyon ou que vous envisagez d’en changer pour des raisons de coût ou d’efficacité, il est tout à fait possible de passer à un professionnel. Encore faut-il vérifier que le nouveau prestataire prendra bien en charge l’ensemble de la gestion : entretien courant, gestion des comptes, suivi du budget, respect du règlement par les locataires, organisation complète des assemblées générales.
Au bout du compte, choisir entre syndic bénévole et professionnel, c’est un peu comme choisir entre faire soi-même ou faire appel à un artisan : tout dépend des compétences, du temps disponible, et de l’ambiance au sein de la copropriété. Face à ces choix, chaque immeuble écrit sa propre histoire.
