Qu’est-ce qui est considéré comme vice caché ?

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Parfois craignée et souvent utilisée à mauvais escient, la garantie de défauts cachés dans l’immobilier est une notion importante pour les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers.

Le Code civil prévoit que le vendeur est tenu de garantir les vices cachés des marchandises vendues qui les rendent impropres à l’usage auquel il est destiné, ou qui diminuent tel usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix inférieur s’il les avait connus. En d’autres termes, si un bien destiné à être habité est affecté par un défaut si important qu’il devient inhabitable, la garantie de vices cachés dans l’immobilier peut s’appliquer.

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Ainsi, même après la vente d’une maison, le vendeur n’est pas libéré de toute responsabilité et l’acheteur qui découvre un défaut qui lui était caché avant la vente pourra agir contre son vendeur.

Et, comme c’est l’immobilier, un défaut caché peut être lourd de conséquences financières, si un travail important est nécessaire pour remédier au défaut, si le défaut est si grave qu’il rend la maison achetée invivable, etc.

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Dans une telle situation, il est essentiel d’embaucher un avocat expert en vente immobilière pour protéger vos droits.

Résumé

  • 1 Vices cachés et immobilier : quels types de vente sont concernés ?
  • 2 Caractéristiques du vice caché dans l’immobilier
    • 2.1 Un défaut caché affectant l’utilisation du bâtiment
    • 2.2 Le caractère caché du vice
    • 2.3 Un défaut caché inhérent au bâtiment
    • 2.4 L’antériorité du défaut caché

Vices cachés et biens immobiliers : quels types de vente sont concernés ?

Point essentiel : la garantie des défauts cachés ne s’applique pas à toutes les ventes immobilières.

Ainsi, trois types de ventes sont exclus : les ventes effectuées par l’autorité judiciaire (telles que les ventes aux enchères publiques), les ventes aléatoires (telles que les ventes à vie) et les ventes des bâtiments à construire sous réserve d’un régime de garantie spécifique promulgué par les articles 1792 et suivants du Code civil (tels que les ventes en état d’achèvement futur).

D’autre part, la garantie des vices cachés s’applique à la vente de terrains.

Clarification : Le débiteur de la garantie des défauts cachés est en premier lieu le vendeur immédiat du bâtiment. Mais il convient de noter que la garantie peut être invoquée par le dernier acheteur contre les vendeurs précédents, dans le cas où la propriété a été vendue plusieurs fois de suite.

spécifications du vice caché dans l’immobilier

Le défaut affectant le bâtiment doit répondre à certaines caractéristiques pour permettre à l’acheteur de mettre en jeu la garantie de défauts cachés dans l’immobilier. Il appartient à l’acheteur de prouver que le défaut caché de la maison qu’il a acheté existe et qu’il remplit les conditions qui lui permettront d’obtenir réparation.

Un défaut masqué affectant l’utilisation du bâtiment

La mise en œuvre de la garantie de vices cachés dans l’immobilier n’est possible que si le défaut invoqué rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou elle diminue tellement son utilisation que l’acheteur n’aurait pas fait l’achat ou l’aurait acquis à un prix inférieur.

Par exemple, dans le cadre de la vente d’un appartement, l’impossibilité d’habiter l’appartement en raison d’un défaut ou d’un défaut peut être considérée comme un défaut caché.

Par exemple, ont été réputés avoir une incidence sur l’utilisation du bien vendu :

  • Une fente dans un mur extérieur lorsque ce trouble affecte la force du bâtiment
  • La fragilité du plancher de fondation rend le bâtiment inhabitable et impossible à louer
  • Défaut de sceller une terrasse couvrant une cave, empêchant le stockage de quoi que ce soit
  • L’échec de connecter la maison au réseau d’égouts collectifs.

Le caché caractère du vice

Le vendeur doit la garantie de défauts cachés dans l’immobilier que pour les défauts cachés du bâtiment. Par conséquent, il n’y a pas de défauts apparents, c’est-à-dire ceux que l’acheteur a pu voir pour lui-même au moment, par exemple, où il a signé la promesse unilatérale de vendre, par exemple.

Pour condamner le vendeur, le juge doit vérifier si l’acheteur était au courant du défaut et de ses conséquences.

Lorsque l’acheteur est un non-professionnel, par exemple, lors de la vente d’une maison entre particuliers, le défaut est réputé caché si l’acheteur a pu légitimement ignorer son existence le jour de la vente et à condition qu’il ait accordé une certaine attention à l’examen du bien.

Attention : l’acheteur négligent qui n’a effectué aucune vérification ne peut se prévaloir de l’ignorance d’un défaut sur la propriété.

Lorsque l’acheteur est un professionnel (agent immobilier, commerçant, entrepreneur, architecte), il est présumé connaître le défaut, particulièrement en ce qui concerne un vendeur professionnel de la même spécialité.

Important : le défaut est toujours considéré comme caché même à l’égard de l’acheteur professionnel s’il était indétectable le jour de la vente au notaire.

Un vice caché inhérent au bâtiment

Pour être considéré comme un vice caché dans l’immobilier, le défaut invoqué par l’acheteur doit être inhérent à la propriété vendue, c’est-à-dire avoir une origine interne à l’immeuble. Toutefois, une nuance existe et permet à l’acheteur de demander la responsabilité du vendeur en raison d’un vice imputable à la situation de l’immeuble.

Ainsi constitue un défaut caché de bruit de la chaufferie d’un bâtiment situé à l’intérieur de la copropriété dont dépend l’appartement. La chaufferie est à l’extérieur de l’appartement mais les nuisances qu’elles génèrent affectent la capacité de l’appartement.

L’antériorité du vice caché

Le dernier caractéristique de constituer un véritable défaut caché dans l’immobilier, le défaut n’est conservé que s’il existait avant la vente, ou s’il était en germe à la date de la vente.

Dans la pratique, il est donc conseillé au vendeur de préciser l’existence du défaut dans le contrat de vente ou dans l’acte de vente notarié pour s’assurer que sa présence est explicite.Article écrit par Maître Lauramoinier

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