Que vous soyez invité à faire un dépôt pour louer une maison ou pour un prêt bancaire, vous devriez réfléchir deux fois avant d’accepter. Le plus souvent, c’est un être cher qui vous adresse ce type de demande. Dans le cas du garant pour le logement est une condition nécessaire pour être en mesure de s’installer dans la maison. Comment ne pas répondre favorablement à la demande de l’un de vos enfants ou petits-enfants ? Comment peut-on remettre en question la bonne foi d’un ami de longue date et risquer de remettre en question une belle amitié avec une réponse négative à une telle demande ? Et pourtant…
Être garant est un engagement dont il faut mesurer la portée. Devenir caution, ce n’est pas un acte anodin, les conséquences peuvent peser lourd, surtout lorsqu’on n’a pas pris la peine de tout comprendre avant de signer. Avant de vous engager, mieux vaut donc maîtriser le fonctionnement et les implications d’une telle démarche. Entre le garant d’un logement et celui d’un crédit, responsabilités et risques ne se recoupent pas.
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Garant d’une location : Conditions et risques
Pour décrocher un bail immobilier, la plupart des propriétaires réclament aujourd’hui la présentation de garanties solides, parfois via un tiers qui accepte de se porter caution.
Quelles sont les conditions pour être garant ?
Si l’on vous sollicite comme garant, commencez par vérifier que le bailleur (propriétaire particulier, agence, organisme public ou privé) n’a pas déjà souscrit une assurance contre les impayés de loyers. Depuis la loi Alur du 26 mars 2014, il est formellement interdit de cumuler à la fois une assurance loyers impayés et une caution. Si jamais le propriétaire ne respecte pas cette règle, votre engagement de garantie serait nul et non avenu.
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Dans le cas où le bailleur est une personne morale, la demande de caution est encadrée et ne peut intervenir que dans deux situations précises :
- Le candidat locataire est étudiant sans bourse
- Le demandeur peut bénéficier d’une garantie gratuite de certains organismes, comme ceux favorisant l’accès au logement (FSL, par exemple). Le décret du 28 décembre 2009 dresse la liste de ces structures.
Après ces vérifications, il ne suffit pas de vouloir rendre service pour être accepté comme garant. Le propriétaire va apprécier votre solvabilité, car en cas de défaillance du locataire, c’est vers vous qu’il pourra se tourner. Il n’existe pas de seuil officiel de revenus à atteindre, mais il est courant que le bailleur exige que le garant dispose de ressources suffisantes pour couvrir le montant du loyer, charges comprises, en plus de ses dépenses personnelles. Souvent, il vous demandera de fournir :
- Une pièce d’identité
- Un justificatif de domicile
- Des documents relatifs à votre activité professionnelle
- Des preuves de ressources financières
Le décret du 5 novembre 2015 fixe la liste détaillée des justificatifs qu’il est possible d’exiger d’un garant.
À quoi sert la caution et quelles informations peuvent être demandées ? Le propriétaire doit se limiter aux pièces prévues par la loi. S’il va au-delà, il s’expose à une amende salée : 3 000 euros pour une personne physique, 15 000 euros pour une personne morale.
En cas d’accord entre le bailleur, le locataire et le garant, la formalisation de l’engagement est obligatoire. La caution doit être matérialisée par écrit, la plupart du temps via un acte sous seing privé entre bailleur et garant. Depuis la loi Elan (2018), il n’est plus nécessaire de recopier à la main un extrait de la loi du 6 juillet 1989 : votre signature suffit. Il existe aujourd’hui des modèles à imprimer, adapter selon la situation, puis remettre signés au propriétaire.
Quels sont les risques pour le garant d’un loyer ?
Prendre la responsabilité de garantir un loyer, c’est s’engager à régler toutes les sommes dues au propriétaire si le locataire fait défaut. Cela vous expose, potentiellement, sur l’ensemble de votre patrimoine personnel.
Deux types de cautionnement existent, chacun avec ses conséquences :
- Le cautionnement simple : le propriétaire doit d’abord s’adresser au locataire et entreprendre toutes les démarches nécessaires (commandement de payer, action en justice) avant de solliciter le garant.
- Le cautionnement solidaire : le bailleur peut directement se tourner vers la caution, dès le premier impayé, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si vous ne réglez pas, vous vous exposez à une procédure de saisie sur vos biens.
Dans tous les cas, l’engagement du garant couvre :
- Les loyers et charges impayés
- Les indemnités d’occupation à verser si le locataire reste dans le logement après résiliation du bail
- Les réparations et dégradations imputables au locataire
- Les taxes, impôts et frais de procédure liés à la location
Un point à ne pas négliger : le cautionnement peut être d’une durée déterminée ou indéterminée, ce qui influe sur la manière dont vous pourrez mettre fin à votre engagement :
- Garantie à durée déterminée : la caution est engagée pour la durée du bail (et ses renouvellements éventuels). Impossible de se désengager avant la fin du contrat, sauf clause contraire (divorce, décès du locataire…)
- Garantie à durée indéterminée : le garant peut mettre fin à son engagement à tout moment par courrier recommandé au bailleur. Toutefois, il reste responsable des dettes nées avant la fin du bail, mais pas lors d’un éventuel renouvellement.
Quelques réflexes à adopter avant d’accepter de garantir un loyer
Si vous envisagez d’accepter, privilégiez le cautionnement simple, car il offre une protection supplémentaire : le propriétaire ne pourra pas vous réclamer d’argent sans avoir épuisé les recours contre le locataire. N’hésitez pas à informer la personne que vous comptez aider de l’existence d’aides ou de dispositifs d’organismes qui peuvent jouer le rôle de garant, comme le dispositif Visale ou la caution bancaire. Cela limite les risques que vous prenez à titre personnel.
Il est aussi possible de se tourner vers certaines aides au logement pour couvrir les frais liés à une nouvelle installation.
À quel moment la garantie cesse-t-elle ?
En règle générale, votre engagement s’arrête à la date prévue dans l’acte de cautionnement si celui-ci est à durée déterminée. D’autres situations peuvent mettre fin à la garantie :
- À la fin du bail au cours duquel vous avez résilié la caution si celle-ci était à durée indéterminée
- Lorsque la dette du locataire est intégralement remboursée
- Au décès du locataire si vous garantissiez spécifiquement sa situation
- En cas de décès du garant, si le contrat le stipule : sinon, ce sont les héritiers qui deviennent responsables des dettes éventuelles du locataire
Un détail à ne pas perdre de vue : en cas de saisie, seul le patrimoine du garant est concerné, et non celui de son conjoint, sauf si ce dernier a également signé l’engagement.
Pour résumer, mieux vaut examiner scrupuleusement les contours de votre engagement avant de dire oui à la demande de garantie pour une location.
Garant de crédit ou de prêt étudiant
La caution peut intervenir dans de nombreux contextes : crédit à la consommation, prêt étudiant, prêt immobilier… Dans tous ces cas de figure, le principe reste identique : le garant s’engage à régler la dette si l’emprunteur n’y parvient pas.
Garant d’un prêt : Comment cela fonctionne-t-il ?
Dans le secteur bancaire, la caution permet d’obtenir un prêt lorsque l’emprunteur ne présente pas toutes les garanties attendues par la banque. Pour l’établissement prêteur, c’est un filet de sécurité supplémentaire. Mais pour le garant, l’enjeu est considérable, car les montants peuvent atteindre des sommets et le risque n’est pas théorique.
Comme dans le cas d’une location, le cautionnement peut être simple ou solidaire. Le cautionnement simple limite votre exposition, le cautionnement solidaire vous lie plus directement. Dans tous les cas, vous devez recevoir un exemplaire du contrat de caution que vous signez.
Le retrait d’une caution bancaire suit la même logique que celle d’un bail : si l’engagement est à durée indéterminée, une lettre recommandée suffit pour s’en retirer. Mais la plupart du temps, la garantie est souscrite pour la durée du prêt, ce qui ne permet pas de se désengager prématurément.
À noter : lors de la signature, vous bénéficiez du même délai de rétractation que l’emprunteur. Par ailleurs, chaque année, la banque doit vous adresser un état des sommes restant dues par l’emprunteur. Cette information est obligatoire et rien ne doit y déroger. En tant que garant, il est judicieux de se tenir informé en temps réel des difficultés de paiement de l’emprunteur et de demander à être alerté dès trois échéances impayées.
Garant d’un prêt étudiant ou d’un autre crédit : Risques encourus
Se porter garant d’un crédit, c’est engager l’intégralité de son patrimoine : comptes bancaires, salaires, biens immobiliers, véhicules… tout peut servir à rembourser la dette. Toutefois, il est possible de négocier avec le créancier afin que seule une partie de vos biens puisse être saisie en cas de défaut.
Par ailleurs, seuls les biens propres du garant peuvent être saisis, ceux détenus en commun avec un conjoint ne sont pas systématiquement concernés. Pour cette raison, il arrive fréquemment que l’organisme financier exige la signature des deux membres du couple.
À retenir : l’article L 341-4 du Code de la consommation impose que l’engagement du garant soit proportionné à ses ressources et à son patrimoine, sous peine de nullité de la caution.
Enfin, la disparition du garant n’annule pas la caution : l’engagement se transmet à ses héritiers, au même titre que ses biens. Véritable contrat à double tranchant, la garantie bancaire doit donc être pesée à la lumière de tous ces éléments.
Accepter de devenir garant, que ce soit pour un logement ou pour un prêt, c’est faire un choix engageant, parfois irréversible. Face à une signature, il y a toujours une histoire, un lien, une confiance. Mais chaque engagement trace une ligne sur laquelle il vaut mieux ne pas avancer les yeux fermés.
