La chute des marchés n’a pas épargné les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Pourtant, la générosité de leurs dividendes et une rentabilité brute moyenne de 6,4 % ont atténué la secousse. Depuis janvier, leurs cours n’ont reculé que de 3 points de moins que l’ensemble du marché.
Au 10 mars, l’indice IIIF SIIC France, qui regroupe 24 sociétés immobilières cotées, affichait un repli de 18,6 %. À titre de comparaison, le CAC All Tradable, lui, s’enfonçait à -21,8 %. L’écart grimpe même à près de 4 points lorsque l’on observe l’indice dividendes réinvestis des SIIC France (-17,9 %) face à l’indice global avec dividendes (-21,6 %).
Les dividendes, pilier des revenus à long terme
Quand la volatilité secoue les marchés, les dividendes servent d’ancrage. À la faveur de la baisse des cours, le taux de rendement versé par les SIIC a naturellement progressé. Au 10 mars, l’indice IIIF SIIC France offrait une rentabilité brute moyenne de 6,4 %, alors que le CAC 40 plafonnait à 3,7 %. En réalité, la performance moyenne des SIIC, pondérée selon leur poids dans l’indice, masque de profondes disparités. Les investisseurs ont tout intérêt à examiner de près la solidité des dividendes de chaque société. Se focaliser uniquement sur le rendement serait une erreur : comme pour l’immobilier physique, le loyer ne fait pas tout. Type de biens, qualité du patrimoine, localisation, potentiel de valorisation : autant de critères qui doivent peser dans la balance.
Dividendes déclarés : photographie à l’instant T
Pour évaluer la réalité des rendements, il faut observer les dividendes effectivement versés sur les 24 valeurs de l’indice IIIF SIIC France. Pour celles qui ont déjà publié leurs résultats 2019, les montants annoncés permettent une comparaison précise avec les cours actuels. Prenons Unibail-Rodamco-Westfield (URW), l’un des noms les plus familiers du secteur : l’entreprise persiste et signe avec un dividende maintenu à 10,80 € par action, pour la troisième année consécutive. URW opte pour un versement en deux temps, ce qui permet aux actionnaires d’amortir la volatilité. Cette année, un acompte de 5,40 € sera versé le 26 mars (détachement le 24 mars), suivi du solde début juillet. Rapporté au cours du 10 mars, cela représente un rendement impressionnant de 11,9 %.
Des rendements records dans le commerce
Certes, le mastodonte des centres commerciaux pourrait subir le contrecoup de la baisse de fréquentation liée à l’épidémie de coronavirus. Avec une capitalisation de 12,5 milliards d’euros, URW dispose toutefois d’atouts solides pour séduire les chasseurs de revenus. Depuis l’absorption du groupe australien Westfield, le patrimoine d’Unibail s’étend à 35 % en France, 41 % dans le reste de l’Europe et 24 % aux États-Unis. À l’image d’Unibail, d’autres SIIC tournées vers le commerce affichent des rendements de dividendes élevés. Mercialys, spécialisée dans les centres commerciaux du groupe Casino, a de son côté revu son dividende à la hausse : 1,15 € par action, soit 2,7 % de plus qu’en 2019, et 8,5 % de progression sur trois ans.
Des revenus distribués en hausse
Mercialys a déjà versé un acompte de 0,47 € par action en octobre. Le solde est attendu début mai 2020. Carmila, adossée à Carrefour, figure elle aussi parmi les locomotives du secteur. Avec une capitalisation de 1,9 milliard d’euros, Carmila a confirmé le maintien de son dividende à 1,50 € par action, versé en une seule fois en mai. À ce niveau, le ratio de distribution atteint 92 % (contre 98 % l’an passé), offrant ainsi une meilleure visibilité sur la politique de rémunération. Résultat : le rendement ressort à 10,5 %. Klépierre, leader européen des centres commerciaux avec 6,5 milliards d’euros de capitalisation, se hisse également parmi les foncières les plus rémunératrices.
Les bureaux et les foncières mixtes mieux valorisés
Klépierre affiche un rendement à deux chiffres (10,3 %), calculé sur le cours du 10 mars. L’entreprise a par ailleurs annoncé une hausse de 4,8 % de son dividende, porté à 2,20 € et versé en deux fois. Les actionnaires ont déjà perçu un acompte de 1,10 € le 9 mars, le solde arrivant en juillet. D’autres foncières spécialisées dans le commerce, comme MRM ou Patrimoine & Commerce, évoluent sur des tailles nettement plus modestes. Leurs dividendes restent stables, voire en légère progression, générant des rendements de l’ordre de 7 à 8 % par an.
Les foncières mixtes ou axées sur les bureaux bénéficient d’une meilleure valorisation sur les marchés. Leur patrimoine, souvent plus équilibré, les rend moins sensibles aux fluctuations conjoncturelles. Résultat : les rendements de leurs dividendes sont moins spectaculaires, mais demeurent très attractifs. Illustration avec Altarea Cogedim.
Des dividendes diversifiés en progression
Ce groupe multi-actifs prévoit de porter son dividende à 13 € début juillet, soit une hausse de 2 %. Cegereal, spécialisée dans les bureaux parisiens, reconduit son dividende à 2,30 € par action, ce qui correspond à un rendement supérieur à 6 %. Covivio et Icade, deux autres foncières diversifiées, annoncent également une progression de leurs dividendes, à 4,80 € (+4,35 %) pour Covivio et 4,81 € (+4,6 %) pour Icade. Icade a déjà versé un acompte de 2,41 € début mars. Foncière Inéa, qui s’est spécialisée dans l’acquisition de bureaux en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), essentiellement en province, franchit un cap : dividende en hausse de 14 %, à 2,50 € par action, soit un rendement de 6,3 % sur la base du cours du 10 mars.
Des rendements solides sur toute la ligne
Gecina ou Paref, deux foncières de valeur, affichent aussi des dividendes en croissance, même si leurs rendements restent un peu en retrait : 1,8 % (5,60 €) pour Gecina, 3,9 % (4 €) pour Paref. Deux SIIC sortent du lot par la vigueur de la progression annoncée : Frey, spécialiste des retail parks, qui relève son dividende de 25 % (1,50 €), et Argan, acteur de la logistique, avec une hausse record de 41 % (1,90 €). À contre-courant, la Foncière Tour Eiffel a abaissé son dividende à 2,25 €, ce qui représente encore 6,9 % de rendement, calculé sur le prix du 10 mars.
À court terme, la volatilité peut donner des sueurs froides aux investisseurs. Mais sur la durée, les dividendes offerts par les SIIC restent un socle robuste et régulièrement alimenté, avec des rendements qui continuent à susciter l’intérêt.
ANR et LTV : deux boussoles pour évaluer les SIIC
Les dividendes et les rendements ne suffisent pas à eux seuls à jauger la performance des foncières cotées. Deux autres instruments de mesure s’imposent : l’actif net réévalué (ANR) et le ratio loan-to-value (LTV).
ANR : radiographie du patrimoine
L’actif net réévalué permet d’estimer la valeur des actifs de chaque SIIC, actualisée sur la base des prix de l’immobilier, impôts de cession inclus. Il s’obtient en déduisant les dettes de l’entreprise de la valeur totale de son patrimoine. Car les SIIC, pour se développer, recourent en partie à l’emprunt.
Plusieurs foncières ont vu leur ANR reculer l’an dernier. Fin 2019, Mercialys affichait une baisse de 5,3 %, à 20,01 € par action. Carmila reculait de 2,1 % (27,79 €), Klépierre de 2,5 % (39,50 €) et URW de 3,8 % (213,30 €). D’autres sociétés, notamment dans les bureaux ou les foncières mixtes, progressaient : Cegereal (+6,6 % à 43,7 €), Gecina (+9 % à 175,8 €) ou la Société Foncière Lyonnaise (+11,1 % à 95,9 €).
LTV : le curseur de l’endettement
Le ratio loan-to-value mesure l’effet de levier utilisé par une SIIC. Un taux élevé traduit une dette importante. Si l’endettement amplifie les gains en période faste, il peut aussi fragiliser les entreprises les plus exposées lors des coups de frein. D’après Invest Securities, la dette moyenne des principales SIIC françaises a reculé à 37,4 % en 2019, contre 41 % en 2018. Les écarts restent marqués : de 22,7 % pour la Société Foncière Lyonnaise jusqu’à 56 % pour Argan.
Dans ce paysage contrasté, les foncières cotées continuent d’attirer les regards : leurs rendements s’affichent en vitrine, mais c’est dans les coulisses, ANR et LTV en tête, que se joue la solidité du modèle. Qui saura lire entre les lignes saura aussi identifier les futures locomotives du secteur.
