Le cadre de location a été réactivé par la loi ELAN adoptée fin 2018. C’est pourquoi la Mairie de Paris a décidé de restaurer ce système fin juillet 2019, suite à une annulation en juillet 2018. Lille réactive également ce système le 1er mars 2020. Dans cet article, nous allons expliquer comment fonctionne le coaching, les méthodes de calcul du loyer maximum et le supplément de loyer possible, et enfin la différence entre l’encadrement et le plafond.
Principe général de gestion
Le dispositif locatif s’appuie sur une règle claire : une valeur maximale de loyer au mètre carré, baptisée loyer de référence majoré, fixée pour les nouveaux baux. Adieu les loyers gelés à des niveaux dérisoires hérités de la loi de 1948 : l’article 140 de la loi ELAN prévoit un plafond fixé à 120 % du loyer médian constaté pour un type de bien et une surface donnés.
Les observatoires locaux se chargent de déterminer ces valeurs de référence, aussi appelées loyer moyen de référence. Leur méthode ? S’appuyer sur des données concrètes, en segmentant le marché selon plusieurs critères :
- région : division en quartiers ou secteurs administratifs (80 à Paris, par exemple)
- date de construction : répartie en quatre périodes (jusqu’à 1946, 1947-1970, 1971-1990, après 1990)
- type de location : vide ou meublé
- nombre de pièces : du studio jusqu’à plus de 5 pièces
Ce système couvre aussi les logements meublés, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire, pour des baux d’un an. Les colocations sont également concernées, qu’un seul bail soit signé ou que chaque occupant dispose du sien.
Pour illustrer : un deux-pièces meublé, construit avant 1946, dans le quartier Vivienne à Paris, affichait début 2020 un loyer médian de 30,8 €/m². Cette valeur reflète les contrats signés ces dernières années, d’où parfois un écart avec les loyers réellement pratiqués lors d’une relocation.
Le plafond, ou loyer de référence majoré, s’obtient en appliquant une hausse de 20 % sur la médiane : loyer maximum = loyer de référence x 1,2. Dans l’exemple précédent, ce plafond grimpe à 36,96 €/m² (30,8 x 1,2), soit 1 478 € pour 40 m². L’objectif : fixer une marge raisonnable autour de la moyenne du secteur, sans brider le marché ni autoriser des dérapages injustifiés. Dans l’esprit de la loi, dépasser de plus de 20 % la médiane n’a pas lieu d’être, sauf situation tout à fait particulière.
La seule possibilité d’aller au-delà ? Justifier d’un atout vraiment unique : c’est la question du supplément de loyer, que nous détaillons plus loin.
Où le cadre de location s’applique-t-il en 2020 ?
Supervision locative à Paris en 2020
À Paris, le dispositif concerne tous les nouveaux baux signés depuis le 1er juillet 2019, à l’intérieur du périphérique. Les valeurs de référence sont consultables sur le site officiel de la préfecture, d’où a été extraite la carte ci-dessus.
Cette réglementation a été relancée à la demande de la Ville de Paris, formalisée par décret. Plus largement, ce sont les communes qui peuvent solliciter l’application du dispositif, à condition qu’un observatoire local soit en place pour fournir les données nécessaires. Pour consulter la liste complète des observatoires, cliquez ici. Lille, par exemple, a enclenché la procédure début 2020 pour une entrée en vigueur au 1er mars.
Gestion locative à Lille en 2020
À Lille, la supervision s’applique aux baux signés à compter du 1er mars 2020, y compris dans les communes associées de Hellemmes et Lomme. Les valeurs de référence sont accessibles en ligne, avec une carte issue du même site.
La démarche suit le même schéma : décision municipale, décret gouvernemental, puis arrêté préfectoral.
Supplément locatif exceptionnel : franchir le plafond
Le texte laisse une échappatoire : le supplément locatif exceptionnel. Il est permis, à condition que le logement présente des caractéristiques rares, qu’il s’agisse de l’emplacement ou du confort, et que ces atouts le distinguent nettement d’autres biens comparables dans la zone.
L’article 140 de la loi ELAN pose le principe : le supplément ne s’applique que si la qualité du bien le justifie vraiment, par rapport aux logements similaires (nombre de pièces, période de construction, vide ou meublé compris).
La réglementation ne dresse pas de liste exhaustive des situations acceptées. Il faut donc s’appuyer sur la logique et l’équité. Pour y voir plus clair, voici un tableau synthétique issu de notre article sur le supplément de loyer :
| Oui | Incertain | Non |
|---|---|---|
| Terrasse/Jardin | Grand balcon | Petit balcon |
| Hauteur sous plafond supérieure à 3,3 m | Hauteur sous plafond supérieure à 3 m | Moulures, parquet |
| Stationnement | Grande cave | Cave classique |
| Vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Notre-Dame…) | Sans vis-à-vis | Lumineux, bien exposé |
| Equipements de prestige (sauna, home cinéma…) | Equipements de qualité (bonne literie, cuisine équipée…) | Services inclus dans les charges (gardien, piscine, chauffage collectif, ascenseur) |
| Emplacement | ||
| Rédhibitoire |
Concrètement, il sera difficile de justifier un loyer supérieur simplement parce que votre appartement haussmannien dispose d’un beau parquet ou d’une hauteur sous plafond appréciable, des caractéristiques assez répandues dans certains quartiers, notamment à Paris.
Attention : l’atout qui motive un supplément ne doit pas déjà être pris en compte dans les charges ou le loyer de base. Impossible, par exemple, de facturer un supplément pour une piscine si le locataire en paie déjà l’entretien via les charges.
Quels risques en cas de dépassement ?
Depuis 2014, chaque contrat de location doit mentionner les valeurs médianes et plafonds applicables. Ainsi, le locataire peut aisément vérifier si le montant réclamé reste dans les clous ou outrepasse la limite de 20 %.
En cas de supplément, une justification explicite est exigée dans le bail. Sans motif valable ou si le loyer excède le plafond sans explication recevable, le bailleur s’expose à une contestation durant la vie du bail.
En cas de litige, plusieurs étapes sont possibles :
- le locataire écrit au propriétaire pour signaler le dépassement
- recours à la commission départementale de conciliation
- si la médiation échoue, saisine du tribunal judiciaire
La commission de conciliation rend un avis, mais il n’est pas contraignant : si le propriétaire refuse de s’y plier, le locataire doit saisir la justice.
Au moment de la remise en place du dispositif fin 2017, la jurisprudence restait encore limitée, mais la tendance relevée par les médias était nette : les commissions penchaient du côté des locataires, exigeant des motifs vraiment exceptionnels pour accepter un supplément.
Le locataire qui souhaite contester un supplément dispose de trois mois après la signature du bail pour saisir la commission de conciliation (hors bail de mobilité). Si la conciliation ne règle rien, il a trois mois supplémentaires pour saisir le juge. Le juge peut également refuser d’examiner l’affaire si la conciliation préalable n’a pas été tentée.
Le texte prévoit aussi un volet répressif : le préfet peut infliger une sanction administrative au bailleur qui ne respecte pas le cadre, absence de mention du plafond dans le bail ou supplément injustifié, avec des amendes pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une société (article 140 de la loi ELAN).
Dans tous les cas, que ce soit après contestation judiciaire ou sanction administrative, le retour au loyer plafond s’applique rétroactivement à la date du bail, avec remboursement du trop-perçu à la clé.
Comment sortir du dispositif d’encadrement ?
Le dispositif concerne uniquement les baux de résidence principale, meublé ou vide, relevant de la loi de 1989. Il existe cependant des alternatives pour louer en dehors de ce cadre :
- signer un bail avec une entreprise (location de logement de fonction)
- proposer le bien en résidence secondaire
- opter pour la location saisonnière (type Airbnb)
En pratique, la réglementation sur la location courte durée à Paris rend cette option peu attractive. La voie la plus accessible reste donc la location meublée à une entreprise, à condition d’avoir un bien de standing et de passer par des agences spécialisées, en lien avec les grandes sociétés.
Rétroactivité et renouvellement du bail
Le dispositif issu de la loi ELAN s’applique uniquement aux baux signés après le 1er juillet 2019 à Paris, et après le 1er mars 2020 à Lille. Les contrats antérieurs ne sont pas concernés.
Un ancien bail, même très au-dessus du plafond, peut donc se poursuivre. Cependant, le locataire peut tenter de renégocier le loyer de deux façons :
- demander une baisse sous la menace de départ : le propriétaire sait qu’au prochain contrat, il devra de toute façon s’aligner sur les nouveaux plafonds
- négocier au renouvellement : la loi ELAN permet au locataire de formuler une demande cinq mois avant la date anniversaire du bail, selon les modalités précises détaillées sur le site de la Ville de Paris ou dans l’article 140, paragraphe VI
Encadrement ou plafonnement : quelle différence ?
Paris et Lille imposent une limite absolue au loyer des nouveaux baux. Par ailleurs, une règle distincte, le plafonnement à la relocation, s’applique dans les zones tendues : le loyer ne peut pas augmenter entre deux locataires, sauf dans certains cas précis. La hausse est limitée à l’évolution de l’IRL (Indice de Référence des Loyers), à condition que le loyer n’ait pas été révisé au cours des 12 derniers mois.
Cette règle ne concerne ni le tout premier bail, ni les logements restés vacants plus de 18 mois. Deux exceptions existent, encadrées par décret :
- Si le propriétaire a réalisé depuis le précédent bail (ou son dernier renouvellement) des travaux de mise en conformité ou d’amélioration représentant au moins la moitié du montant du loyer annuel, il peut augmenter le loyer annuel dans la limite de 15 % du coût des travaux TTC.
- Si le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration achevés en moins de six mois avant la relocation, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le bailleur peut fixer librement le nouveau montant.
Pour garantir la transparence, le bail doit indiquer le loyer payé par le précédent locataire et la date de la dernière indexation. Théoriquement, cela offre au nouveau locataire la possibilité de vérifier que la règle a bien été respectée. Dans les faits, peu de locataires s’en saisissent, et rares sont les propriétaires qui s’astreignent à un tel contrôle lorsqu’ils gèrent eux-mêmes leur bien.
Entre règles, exceptions et stratégies, le calcul d’un loyer en zone tendue relève d’un exercice d’équilibriste. Trouver le point d’équilibre, c’est aussi choisir d’anticiper les contrôles, d’éviter les mauvaises surprises… et de louer durablement, sans conflits ni faux pas.
