Acheter et rénover en Italie : une opportunité à saisir en 2025

En mai 2025, le prix de l’immobilier en Italie poursuit sa progression avec une hausse de 2,7 % sur un an. Le prix moyen pour acheter une maison en Italie atteint désormais 2 104 euros le mètre carré. En comparaison, le prix moyen en France est évalué à 3 020 €/m², tandis que la Belgique affiche environ 2 900 €/m². Cet écart reste significatif. Et positionne l’Italie comme l’un des pays d’Europe occidentale où il est encore possible de trouver des biens abordables. Maison de vacances en Italie ou projet de vie… Dans ce contexte, nous avons choisi de nous intéresser aux vieilles bâtisses à restaurer. Explications. 

Le charme discret des régions moins médiatisées

L’Italie ne se limite pas à Venise, Rome, Milan… Derrière les grandes métropoles, plusieurs régions offrent des conditions idéales pour ceux qui souhaitent investir dans un bien à rénover. Sans se ruiner. En Calabre, par exemple, le prix moyen du mètre carré reste sous les 1 000 euros. Dans certaines communes de la Sicile intérieure ou des Pouilles, il est encore possible de trouver des maisons anciennes en pierre pour moins de 50 000 euros. Ces territoires, longtemps en marge du développement économique, connaissent aujourd’hui un regain d’intérêt grâce au tourisme local, aux programmes de relance communaux et à l’arrivée des « Digital Nomades » attirés par la qualité de vie.

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Même des régions réputées comme la Toscane conservent des poches accessibles. Sans surprise Florence ou le Chianti affichent des tarifs élevés, cependant, des provinces comme Arezzo ou Grosseto proposent encore des biens en pleine nature, à rénover, pour un prix au mètre carré inférieur à 1 600 euros. L’occasion rêvée d’investir en Italie.

Un cadre fiscal taillé pour les rénovateurs

La fiscalité italienne soutient la rénovation des bâtiments anciens. En effet, le Bonus Ristrutturazioni, reconduit pour 2025, permet de déduire 50 % du montant des travaux de rénovation de l’impôt. Et ce, dans la limite de 96 000 euros. D’autres mesures, comme le Superbonus ou les incitations communales dans les centres historiques renforcent ce dispositif. Objectif : dynamiser les zones rurales et inciter à la revalorisation du patrimoine immobilier ancien, tout en favorisant la transition énergétique.

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Dans certaines communes, notamment dans le sud du pays, des maisons sont même proposées à un euro symbolique ! À condition bien entendu de respecter un cahier des charges strict. Pour autant, même si ces conditions semblent parfois strictes, on sent une vraie volonté des élus locaux de relancer les villages.

Rénover une bâtisse en Italie : un cadre légal à ne pas négliger

Que ce soit pour y vivre à l’année ou encore bâtir sa résidence secondaire en italie,
acheter un bien ancien à rénover implique de naviguer un cadre administratif strict. Surtout dans un village ou une zone classée. Tout projet de rénovation nécessite l’intervention d’un professionnel habilité, généralement un geometra — l’équivalent d’un technicien du bâtiment — Celui-ci doit déposer une déclaration de travaux (SCIA) ou une demande de permis de construire (Permesso di Costruire).

Les centres historiques sont généralement soumis à des règles strictes de conservation, supervisées par les autorités régionales. En clair : certaines façades, menuiseries, toitures ou même couleurs d’enduit ne peuvent être modifiées sans autorisation. Dans le cas d’un bien classé, chaque intervention — jusqu’à la pose d’un climatiseur — peut nécessiter une validation préalable. À l’inverse, dans les zones rurales ou semi-rurales, les contraintes sont souvent moins lourdes. En outre, les autorités exigent tout de même une documentation précise sur les matériaux utilisés, la volumétrie et le respect du style architectural local.

Quant à la rénovation énergétique, elle obéit aussi à des normes spécifiques. Pour bénéficier du Superbonus ou du Bonus ristrutturazioni, les travaux doivent être encadrés par un audit énergétique (APE) et réalisés par des entreprises enregistrées, selon des standards très précis. Un changement d’usage, comme par exemple passer d’une grange à une habitation, est autorisé. Par contre, il faut aussi prévoir les démarches au cadastre et parfois des travaux annexes.

Enfin, certaines communes imposent des délais pour réaliser les travaux. Surtout si le bien a été acquis via des programmes incitatifs (comme les fameuses maisons à un euro). En cas de non-respect, des pénalités ou la révocation de la vente peuvent être envisagées.

Une opportunité encore largement sous-exploitée

Alors que plusieurs marchés européens marquent le pas, l’Italie continue d’attirer. La demande venue de l’étranger ne cesse d’augmenter. En effet, au premier trimestre 2025, la demande venue de l’international a progressé de 12 %, portée notamment par les Français, les Nord-Américains et les Néerlandais.

Les marges de progression restent importantes. En particulier dans le secteur du bien à rénover. Avec une approche sérieuse et les bons leviers fiscaux, rénover devient une stratégie payante. Autrement dit, acheter une maison en Italie aujourd’hui, c’est saisir une opportunité avant que le marché ne s’aligne, lui aussi, sur les standards de ses voisins européens. Alors, prêt  à sauter le pas ?