À Paris, une résidence principale ne peut être louée sur Airbnb plus de 120 jours par an. Cette limite ne concerne pas les résidences secondaires, soumises à des règles encore plus strictes, dont l’obligation de changement d’usage et parfois de compensation.
Certaines villes imposent en plus une déclaration préalable ou un numéro d’enregistrement, sous peine d’amendes pouvant atteindre 50 000 euros. Les contrôles se sont intensifiés depuis 2021, touchant aussi bien les particuliers que les multipropriétaires.
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Airbnb en France : ce que dit vraiment la loi aujourd’hui
La location de courte durée sur Airbnb n’échappe plus à la vigilance du législateur. La loi ELAN et la loi Le Meur ont redéfini les règles du jeu, tandis que le code du tourisme précise les contours de la location saisonnière. Désormais, louer son logement sur Airbnb implique souvent une déclaration en mairie, tout particulièrement dans les zones tendues : Paris, Lyon, Nice, Bordeaux, et bien d’autres. Cette déclaration s’accompagne d’un numéro d’enregistrement, à afficher dans chaque annonce publiée sur une plateforme.
Les obligations varient selon le type de bien mis en location. Pour une résidence principale, la location meublée touristique ne doit jamais dépasser 120 nuits par an. Outrepasser cette limite, c’est risquer des sanctions immédiates. Pour une résidence secondaire, la donne est bien différente : le changement d’usage devient la règle, souvent assorti d’une procédure de compensation, voire d’un plafonnement du nombre de locations touristiques par quartier.
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Voici les principales démarches à anticiper si vous souhaitez louer votre bien sur Airbnb :
- Déclaration obligatoire en mairie dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les zones tendues.
- Procédure de changement d’usage dès lors qu’il s’agit d’une résidence secondaire.
- Enregistrement avec attribution d’un numéro à mentionner dans chaque annonce.
Le code de la construction et de l’habitation encadre en plus la transformation des logements en meublés touristiques. Les contrôles se multiplient : les mairies veulent freiner la disparition du parc locatif traditionnel. Airbnb et consorts doivent désormais transmettre à l’administration le nombre précis de nuitées louées pour chaque logement, renforçant la transparence et limitant les abus.
Louer en courte durée réclame ainsi une attention de tous les instants : conformité administrative, respect des seuils, et anticipation des contrôles sont devenus le quotidien des propriétaires.
Combien de jours peut-on louer son logement sur Airbnb ?
La durée de location Airbnb dépend d’un critère fondamental : résidence principale ou secondaire ? À Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice, comme dans toute zone tendue, la législation ne laisse aucune place au doute. La résidence principale ne doit pas être louée plus de 120 jours par an. Cette limite s’applique à toutes les locations meublées saisonnières proposées sur les plateformes type Airbnb.
Passer outre ce plafond expose le propriétaire à des contrôles rigoureux, suivis de lourdes amendes. Les plateformes doivent transmettre le nombre de nuits à la mairie, qui veille à l’application stricte de la réglementation. Le numéro d’enregistrement, obtenu lors de la déclaration en mairie, devient un repère pour l’administration locale.
Pour les résidences secondaires, le cadre se resserre encore. Impossible de louer librement au-delà de 120 jours sans décrocher une autorisation de changement d’usage. Certaines villes exigent même une compensation : transformer un bien équivalent en logement classique, pour chaque logement basculé vers la location touristique.
Les points à retenir pour gérer la durée de location sur Airbnb :
- 120 jours/an : plafond pour la résidence principale
- Changement d’usage et autorisation préalable pour la résidence secondaire
- Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement obligatoires dans de nombreuses communes
Ce dispositif vise à protéger le parc locatif classique, notamment dans les cœurs de ville où la pression immobilière est forte. Tout propriétaire doit donc ajuster son calendrier et s’assurer d’être en règle, pour éviter les déconvenues.
Obligations à connaître pour éviter les mauvaises surprises
Avant de rédiger la première annonce, il faut se préparer à une série de démarches obligatoires. Impossible d’ignorer la déclaration en mairie et l’obtention du numéro d’enregistrement, surtout dans les zones urbaines sous tension. L’absence de ce numéro sur une annonce peut coûter jusqu’à 5 000 euros d’amende.
Un point souvent négligé : le règlement de copropriété. Même si la loi nationale le permet, votre immeuble peut interdire la location meublée touristique. Un simple article dans le règlement suffit pour bloquer un projet Airbnb. Avant de vous lancer, vérifiez chaque clause relative à l’usage des lots et à la tranquillité de l’immeuble. Ignorer ces règles expose à des mises en demeure, voire à des poursuites judiciaires de la part du syndic ou des voisins.
La taxe de séjour s’impose aussi à tous les loueurs, généralement collectée automatiquement par Airbnb et reversée à la commune. Côté fiscalité, les revenus issus de la location relèvent du régime micro-BIC ou du régime réel, selon le montant encaissé. Toute omission dans la déclaration expose à un risque de redressement fiscal.
Pour les locataires, la prudence est de mise : la sous-location exige l’accord écrit du propriétaire. Sans ce feu vert, les risques sont élevés : sanction financière et résiliation du bail. La sous-location non autorisée reste un terrain miné, tout comme la gestion du bien via une société de conciergerie sans contrat clair.
Les obligations à respecter sont nombreuses, en voici un aperçu :
- Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement obligatoires
- Respect du règlement de copropriété
- Taxe de séjour collectée et reversée
- Déclaration des revenus locatifs sous micro-BIC ou régime réel
- Sous-location strictement encadrée
Louer sur Airbnb, c’est accepter un encadrement juridique mouvant et des contrôles de plus en plus fréquents. Les lois évoluent, la location saisonnière est régulièrement ajustée, et le bail mobilité connaît aussi des modifications. Restez à l’affût pour éviter les mauvaises surprises.
Vérifier sa situation : conseils pratiques et quand consulter un expert
Avant toute mise en ligne, il est indispensable de s’assurer que votre projet de location Airbnb est conforme. La première étape consiste à parcourir le règlement de copropriété et à vérifier les éventuelles restrictions de votre immeuble. Un échange avec le syndic permet d’éclaircir les points obscurs, notamment sur la location meublée touristique. Dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Nice, la procédure d’enregistrement en mairie est incontournable pour obtenir un numéro d’enregistrement, à afficher sur chaque annonce.
La nature du logement doit être identifiée sans ambiguïté : résidence principale ou secondaire ? Cette distinction conditionne la durée de location possible et les démarches à accomplir. Pour une résidence principale, la limite reste fixée à 120 jours par an dans les zones tendues. Si ce plafond est dépassé, il faudra parfois solliciter un changement d’usage ou engager une procédure de compensation, en fonction des exigences locales.
En cas d’incertitude sur la légalité de votre projet ou sur l’application des textes (loi Le Meur, loi ELAN, code du tourisme), il est judicieux de consulter un avocat spécialisé ou un conseiller fiscal. Ces professionnels maîtrisent les subtilités des démarches : de l’enregistrement à la déclaration, en passant par le diagnostic de performance énergétique (DPE) à fournir.
Pour vous aider à faire le point, voici les démarches à privilégier :
- Contactez la mairie pour clarifier la procédure d’enregistrement et la liste des pièces à fournir.
- Échangez avec le syndic avant toute modification d’usage.
- Consultez un expert dès que des questions fiscales ou de changement d’usage émergent.
La réglementation change vite, parfois sans préavis. Restez informé, consultez régulièrement les textes officiels ou faites appel à un professionnel reconnu. Mieux vaut anticiper que devoir gérer une sanction ou une suspension de location.
La réglementation Airbnb ne cesse de se renforcer, et les contrôles gagnent en efficacité. Louer son logement aujourd’hui, c’est accepter d’avancer sur une ligne de crête, entre opportunité et vigilance. Un jour ou l’autre, la sonnette de la mairie pourrait bien vous rappeler à l’ordre : autant être prêt, sans jamais perdre de vue ce qui fait la singularité de votre bien.
