Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Avez-vous une propriété locative et souhaitez réduire votre impôt sur le revenu  ?

déficit foncier peut Le être la solution pour vous !

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Très utile, le mécanisme de déficit immobilier vous permet de réduire l’impact fiscal de votre revenu immobilier et même au-delà en déduisant jusqu’à 10.700€ par an de votre revenu total .

Moins connu que les appareils tels que Pinel, Pinel outre-mer et autres Malraux, il n’est pas moins efficace et, pour une bonne raison, il ne fait pas partie des niches fiscales et n’est donc pas plafonné .

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Mais à qui parle-t-il et comment cela fonctionne-t-il ?

Suivez-nous, nous vous dirons tout.

Quel est le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme juridique, fiscal et comptable permettant de déduire les diverses charges qui peuvent être rattachées.

Ces dépenses qui peuvent être déduites de votre revenu de propriété sont, par exemple, les suivantes :

• les coûts d’administration et de gestion de votre
• actifs le coût de divers travaux effectués
• ou les intérêts sur vos prêts.

Si ces frais sont plus élevés que vos loyers, alors nous parlons d’un déficit foncier.

Ce déficit doit être évalué en fonction de votre revenu foncier total.

Par exemple, vous pouvez posséder plusieurs propriétés avec des revenus positifs et une dernière inclinant le solde du déficit pour l’ensemble.

Le déficit foncier ne s’applique que dans le cadre d’un bail nu , au régime du réel.

Note  : Ce mécanisme est spécifique à la location nue, au contraire nous parlerons de déficit BIC pour la location meublée, mais ce n’est pas l’objet de notre article.

La note du CGP

Moins de 15 000€ de revenu foncier vous êtes éligible de plein droit au mécanisme micro-foncier .

Cela vous donne une réduction forfaitaire de 30% .

Si, cependant, vos dépenses sont plus de 30 p. 100, vous seriez dans l’intérêt de faire l’option pour leplan réel .

Ce choix vous engage cependant pendant 3 ans sur tous vos revenus fonciers.

Contrairement aux régimes d’exonération fiscale, le déficit foncier s’applique en amont du calcul de l’impôt.

Par conséquent, il peut neutraliser tout ou partie de vos revenus fonciers existants et même aller au-delà.

Point important : le mécanisme du déficit foncier s’applique également aux revenus soumis à des prélèvements sociaux.

imputer le déficit sur votre revenu global

Dans la situation où vous avez entraîné un déficit foncier, en raison de la part excessive de vos dépenses par rapport à vos revenus fonciers .

Vous pouvez déduire ce déficit foncier (à l’exclusion des intérêts de prêt) jusqu’à 10 700€ de votre revenu total .

Prenons un exemple : si vous déclarez 50 000 euros de salaires, 20 000 euros de revenus foncierset 30 000 euros en frais sur votre immobilier.

Votre revenu foncier sera donc déficitaire de 10 000€ .

Ce déficit peut être imputé sur vos 50 000 euros de salaire .

L’ impôt sur le revenu sera donc calculé sur les 40 000 euros restants à imposer .

Remarque : sans revenu foncier imposable, le mécanisme de déficit foncier élimine les prélèvements sociaux.

Commutation de fourchette fiscale

Cette diminution du revenu imposable vous permet égalementde modifier la tranche d’imposition marginale (TMI).

Par exemple, en 2020, une seule personne déclarant plus de 73 369 euros de revenu imposable est imposée jusqu’ à 41 % .

Le jeu des déficits fonciers peut réduire le revenu foncier et le revenu total, et tomber en dessous de 73 369 euros de revenu imposable et donc être imposé à la tranche de 30 % .

SCPI pour déficit foncier

Vous souhaitez réduire votre impôt sans avoir à faire de travail , avez-vous pensé au SCIC déficit foncier ?

Cette option est possible si vous êtes taxé au moins à la tranche d’imposition marginale de 30 %.

L’ idée ici est de souscrire à des actions de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), une société spécialisée dans le déficit foncier.

L’ entreprise sera responsable del’intégration dans son prix : l’achat de biens immobiliers,mais aussi les travaux .

En résumé, la société effectue des travaux dans l’immobilier qui lui appartient.

En tant qu’associé, vous pouvez déduire ce travail de votre autre revenu de propriété , mais aussi de votre revenu total.

Remarque : en investissant dans des SIC connus sous le nom de « déficit foncier », vous n’avez pas à détenir des biens immobiliers à l’avance.

Ce déficit ne sera donc attribué qu’au total des revenus jusqu’à 10 700 euros.

Important : L’IPAC n’est pas assujetti au plafond des créneaux fiscaux, de sorte que le montant de votre investissement ne sera pas être limitée.

Recharge et report : Exploitation

Remarque : les intérêts sur vos prêts ne sont déductibles que de votre revenu de propriété et non de votre revenu total, contrairement à vos autres dépenses.

Système de tarification et report du déficit foncier

Comment le déficit foncier est-il calculé ?

Prenons un exemple, c’est encore plus simple.

Phase 1 Bâtiment Revenu foncier brut 11 000€ Intérêts sur emprunts 12,300€ Autres charges 27,000€ Bénéfice ou déficit — 22 000€  : Déduisez d’abord la somme des intérêts sur le prêt de votre revenu brut :

• 11 000€ — 12 300€ = — 1 300€

Phase 2  : Le déficit foncier différé s’élève à 1 300€ sur le revenu foncier au cours des 10 prochaines années.

Phase 3  : Après déduction des intérêts sur emprunt, le montant total des autres dépenses constituera le déficit foncier attribuable au revenu total dans la limite de 10,700€.

Phase 4  : Les intérêts sur les emprunts et autres charges peuvent être reportés plus de 10 700 euros sur les revenus fonciers au cours des 10 prochaines années :

• 1 300 (27 000 — 10 700) = 17 300€

Et l’année blanche, alors ?

Par exemple, vous réalisez des travaux de 60 000 euros en 2018 avec un déficit foncier différé de 3 000 euros, que se passe-t-il ?

2018 2019 2020 Revenu foncier 10 000€ 10 000€ 10 000€ Fonctionne 60,000€ 50 % de report à partir de 2018 30 000€ Revenus nets des terres — 50 000€ — 20 000€ 10 000€ Permis au revenu total — 10 700€ — 10 700€ Déficit déclarable 39 300€ 9 300€ Imputation du report antérieur — 10 000€ Solde de report du déficit €3 000 €39 300 = 42 300€ 3 000€ 48 600€ = 51 600€ 41,600€ Revenu foncier imposable 0€ sous le CIMR (année blanche) 0€ 0€ Prélèvements sociaux 0€ 0€ 0€ Reste à être reportés sur les 10 prochaines années 41 600 euros.

Nos conseils pour la mise en place d’un déficit foncier

Les avantages fiscaux du déficit foncier

Les avantages fiscaux du déficit foncier sont nombreux. Effectivement, le déficit foncier permet de bénéficier d’un abattement sur les revenus locatifs à hauteur de 10 700 euros par an. Cette réduction s’applique directement sur l’imposition des revenus fonciers.

Si le montant du déficit est supérieur au montant des loyers perçus, il peut être déductible des autres revenus imposables (salaire, retraite…) jusqu’à une hauteur de 10 700 euros par an également. Cette mesure est très avantageuse pour les investisseurs immobiliers qui peuvent ainsi réduire considérablement leur taux d’imposition.

Le déficit foncier présente aussi un atout non négligeable en matière de succession : lorsqu’un immeuble a été acquis avec un emprunt immobilier et qu’il génère un déficit foncier important, celui-ci peut être reporté sur les années suivantes sans limitation dans le temps. Ce report sera effectif même en cas de transmission à titre gratuit (donation ou héritage). Le bénéficiaire pourra continuer d’utiliser ce dispositif fiscal pour diminuer son imposition pendant toute la durée où il percevra des loyers issus du bien concerné.

Il convient de préciser que ces avantages fiscaux sont soumis à certaines conditions strictement réglementées par l’administration fiscale française : la location doit être nue et consentie à titre onéreux. Les travaux réalisés doivent quant à eux répondre aux normes édictées par la loi et faire l’objet d’une déclaration auprès des services fiscaux. Les travaux doivent aussi être réalisés par un professionnel qualifié.

Le déficit foncier est une stratégie d’investissement immobilier très avantageuse pour les investisseurs qui souhaitent diminuer leur taux d’imposition et optimiser la gestion de leur patrimoine. Toutefois, il est capital de bien comprendre son fonctionnement pour en tirer profit au maximum tout en respectant scrupuleusement les obligations légales en vigueur dans ce domaine.

Les critères de sélection d’un bien immobilier pour le déficit foncier

La mise en place d’un déficit foncier nécessite de disposer d’un bien immobilier adapté à cette stratégie fiscale. Effectivement, certains critères doivent être pris en compte lors du choix de ce type d’investissement.

Le premier élément à considérer est l’emplacement du bien. Il doit se situer dans une zone géographique attractive pour les locataires potentiels afin de garantir un taux d’occupation élevé et des loyers réguliers. Les grandes villes comme Paris ou Lyon sont particulièrement intéressantes car elles offrent un marché locatif dynamique et porteur.

Pensez à bien vous intéresser au type de bien immobilier : appartement, maison, local commercial … Le choix dépendra principalement du budget alloué ainsi que des particularités du marché immobilier local. Il peut être plus judicieux d’acquérir un petit studio situé dans le centre-ville plutôt qu’une grande maison isolée en périphérie.

Le troisième critère important concerne l’état général du bien immobilier : celui-ci doit présenter des travaux à réaliser pour pouvoir bénéficier pleinement des avantages fiscaux liés au déficit foncier. Ces travaux ne doivent pas être trop importants au risque de désintéresser les futurs locataires. Pensez à bien prendre en compte plusieurs critères tels que l’emplacement géographique, le type de bien et son état général. En suivant ces recommandations, l’investisseur sera assuré de maximiser ses chances de réussite tout en bénéficiant des avantages fiscaux offerts par ce dispositif.