Quel type de société pour investir dans l’immobilier ?

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L’ immobilier est connu pour être un investissement relativement sûr et, dans la plupart des cas, rentable à long terme.

La hausse des prix ces dernières années montre que ce marché ne présente pas de signes d’essoufflement. Selon plusieurs études récentes de la Société canadienne d’hipotgage et de logement, de la Fédération des chambres immobilières du Québec et d’autres centres de recherche, cette tendance devrait se poursuivre au cours des prochaines années.

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De plus en plus d’investisseurs, locaux et internationaux, se posent la même question : quelle est la meilleure structure juridique pour investir dans l’immobilier ?

Diverses structures peuvent répondre aux besoins de vos clients, en fonction de leur situation et de leur plan d’investissement à long terme, qu’ils le fassent seul ou avec des partenaires.

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Investissement personnel

Une structure d’entreprise n’est pas obligée d’investir dans l’immobilier. Toutefois, cela est fortement recommandé pour protéger les propriétaires et leurs biens en cas de poursuite.

La collaboration entre comptables et avocats est souhaitable pour garantir que la structure de l’entreprise, en plus de ses bénéfices en termes de protection des actionnaires, soit également avantageuse du point de vue fiscal.

Société à responsabilité limitée

Les avantages fiscaux d’une telle structure sont nombreux (division des revenus, paiement différé des impôts), ainsi que des avantages pratiques, qui garantissent la longévité des activités de l’investisseur ou des investisseurs.

Dans le cadre d’un investissement à court terme (achat, renouvellement et revente, ou ce qu’on appelle un revirement dans l’industrie), la société par actions protège de bonne foi les investisseurs contre d’éventuels recours, notamment en cas de défauts cachés.

Société à responsabilité limitée (SEC)

La société anonyme peut être utilisée dans plusieurs domaines et est de plus en plus utilisé dans les investissements immobiliers. Il s’agit d’une alternative à la structure d’entreprise qui est couramment lancée lors de la création d’une entreprise, c’est-à-dire la société par actions. La SEC offre certains avantages et inconvénients aux commanditaires et aux commanditaires.

Bien que la SEC n’ait pas la personnalité juridique d’une société anonyme, elle partage néanmoins bon nombre de ses attributs. Selon l’article 2237 du Code civil du Québec, « la société anonyme peut utiliser publiquement l’épargne de tiers pour créer ou augmenter le fonds d’investissement et émettre des titres négociables ».

Le commandité, responsable de l’administration de la SEC, a une responsabilité illimitée pour les dettes de la société. Un commanditaire, quant à lui, est un investisseur qui n’est responsable des dettes que dans la mesure de son investissement. Son rôle ressemble à celui du détenteur d’actions (ou d’actions, pour être plus précis) dans un société.

Cette structure peut être avantageuse et pratique lorsqu’un gestionnaire compétent et fiable recherche des investisseurs locaux ou étrangers intéressés par le secteur immobilier québécois.

Le ou les commandités sont tenus « aux mêmes obligations que celles que l’administrateur chargé de la gestion intégrale des biens d’autrui est lié au bénéficiaire de l’administration », stipule l’article 2238 du Code civil. Ces obligations comprennent l’obligation de se comporter avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté envers le bénéficiaire, d’agir dans l’intérêt supérieur du bénéficiaire et de préserver et d’augmenter la valeur des actifs.

Les droits des commanditaires à la direction de la SEC ressemblent davantage aux mesures qu’un consultant est autorisé à prendre. Il convient de noter qu’un promoteur qui interfère activement dans l’administration de la SEC est soumis à la même responsabilité et risque illimités que le associé commandité par rapport aux dettes de l’entreprise.

En outre, le commanditaire ne peut retirer son investissement en capital qu’avec le consentement des autres commanditaires ou, si le contrat le prévoit, de l’associé commandité. Après ce retrait, il doit également y avoir des actifs suffisants pour rembourser les dettes de la SEC. L’accord d’association prévoit dans ses dispositions les droits et devoirs respectifs des commanditaires et des commanditaires. Il est d’une grande importance lorsque les parties décident d’investir par l’intermédiaire d’un ESA.

Ce dernier établit la portée des droits et obligations des parties, il doit être correctement rédigé et refléter, comme tout autre contrat écrit, le rôle de chaque personne dans la gestion de l’entreprise, les conditions de remboursement des investissements, la résiliation de l’entreprise, etc. que les investisseurs consultent votre conseiller juridique avant de profiter de toute possibilité de eux.

Au-delà des bénéfices qu’elle pourrait offrir à ses actionnaires, la constitution n’est pas automatiquement la meilleure option pour les investisseurs immobiliers. Selon la vision et les projections de l’investisseur, une autre structure pourrait être plus avantageuse, que ce soit d’un point de vue pratique, juridique ou fiscal.

Maxime Alein et M. Rami Kaplo sont avocats pour Alein Gauthier Avocats.

Cette colonne contient des informations juridiques générales et ne doit pas remplacer les conseils juridiques donnés à un avocat ou à un notaire qui prendra en compte les particularités de la situation des vosclients.

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