Puis-je augmenter le loyer au changement de locataire ?

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Vous êtes propriétaire et le locataire de votre propriété vous informe que vous souhaitez déménager et résilier votre bail. Vous voyez cela comme une opportunité d’augmenter le loyer du prochain locataire . Souhaitez-vous augmenter le loyer entre 2 locataires ? Soyez prudent, car aujourd’hui cette pratique est strictement réglementée dans les zones dites « tendues », depuis le 1er août 2012. En fait, un propriétaire ne peut plus fixer lui-même le montant du loyer, même s’il trouve un locataire à son prix.

Quelles sont les lignes directrices en vigueur concernant le prix et la révision du loyer ? Pouvons-nous augmenter un loyer dans le changement de locataire ? Quelles sont les exceptions à la règle, et comment ce cadre de location sera-t-il plus difficile pour l’année prochaine ? Voyons plus précisément comment une augmentation du revenu se produit à l’arrivée d’un nouveau locataire.

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Augmentation du loyer dans le changement de locataire

Les règlements suivants s’appliquent à tous les propriétaires qui louent des biens immobiliers vides ou meublés comme résidence principale dans une zone tendue . Une zone tendue fait référence aux villes de plus de 50 000 habitants où la demande est beaucoup plus élevée que l’offre, ce qui entraîne inévitablement des difficultés d’accès au logement.

Cependant, on estime que cela touche environ la moitié de la population française, ce qui n’est pas négligeable. Il convient de noter que le décret du 26 juillet 2019 a renouvelé ce cadre pour une année supplémentaire.

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Plus précisément, la loi prévoit que le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au bail du locataire précédent. En d’autres termes, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en cas de transfert (changement de locataire).

Cependant, le propriétaire a encore la possibilité d’ améliorer la location en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Toutefois, ils ne pourront pas utiliser la réinstallation si vous l’avez déjà fait moins de 12 mois avant le renouvellement du bail.

Logement affecté par la gestion des loyers pour la réinstallation

Bien sûr, toute règle qui se respecte a des exceptions, qui dans certains cas permettent au propriétaire de fixer librement le montant du loyer et, par conséquent, de l’augmenter. Par conséquent, le règlement ne mentionne pas :

  • Les premières maisons louées ;
  • logement qui n’a pas de locataire depuis plus d’un an et demi ;
  • logements qui ont bénéficié d’améliorations depuis moins de six mois au moins la dernière année de loyer.

En outre, le système de surveillance, destiné uniquement aux logements utilisés comme logement principal, ne s’applique pas, par conséquent, même s’ils sont dans des zones tendues :

  • Résidences secondaires ;
  • le bureau ou les locaux utilisés uniquement comme unité ;
  • la terre ;
  • commercial et professionnel.

Sous-évaluation du loyer : le droit à une augmentation du loyer dans la réinstallation

ne s’agit pas vraiment d’exceptions à la règle, car ces exceptions doivent généralement suivre l’approche d’un propriétaire Il . Dans, il est possible, sous certaines conditions, de réévaluer le loyer dans le cadre d’une relocalisation et, par conséquent, d’augmenter le loyer en changeant de locataire.

Si le propriétaire peut prouver que le montant du loyer est clairement sous-évalué (basé sur le loyer de référence du quartier), vous pouvez procéder à une augmentation du loyer lorsque le locataire est changé. Cela ne doit pas dépasser la moitié de la différence entre la location actuelle et le loyer de référence. Par exemple, pour un loyer fixé à 500 euros contre 600 euros, le propriétaire ne pourra pas augmenter le montant de la location de plus de 50 euros (soit 100 divisé par 2).

En outre, le propriétaire peut également augmenter le loyer s’il a fait des travaux liés à la décence et à la modernisation du logement (donc pas de travail esthétique que l’exécution des travaux de peinture). Le montant de ces travaux devra également être d’au moins une demi-année de loyer. Toutefois, elle devrait encore être limitée à une augmentation correspondant à un maximum de 15 % du coût total des travaux.

Revue du loyer au changement de locataire en cas de travail

Une autre nouveauté prévue par le décret du 26 juillet 2019 : tous les travaux susmentionnés ne justifieront plus automatiquement une amélioration du loyer, et ceci à partir du 1er janvier 2020 .

En effet, pour lutter contre les logements sans actifs écologiques (environ 20% du parc immobilier français), l’augmentation des loyers après délocalisation après construction ne sera possible que sous certaines conditions. Les travaux d’aide à la rénovation énergétique permettront aux logements d’atteindre une consommation d’énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, correspondant à un label énergétique de A à E.

Pour remédier à la pénurie de logements dans de nombreuses grandes villes de France, la réglementation tend à empêcher les propriétaires de s’installer et d’augmenter loyers du logement avec le changement de locataire selon leurs souhaits. Cependant, toute règle comporte des exceptions, et il est toujours possible de réévaluer le loyer au moment de la réinstallation. D’autre part, en dehors des zones tendues, les propriétaires ne sont plus affectés par cet appareil et sont totalement libres de fixer leur prix.

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